Wirtschaftsplan der WEG: Inhalt, Beschluss und Hausgeld

Der Wirtschaftsplan ist der Jahreshaushalt Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter schätzt darin für das kommende Kalenderjahr alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben. Auf dieser Grundlage beschließen die Eigentümer, welche Vorschüsse (das Hausgeld) und welche Beiträge zur Erhaltungsrücklage jede Einheit zahlt. Die Rechtsgrundlage ist § 28 WEG. Im Folgenden erläutern wir, was in einen ordentlichen Wirtschaftsplan gehört, wie Sie Ihren Anteil nachvollziehen, wie Beschluss und Fälligkeit geregelt sind und was gilt, wenn ein neuer Plan noch fehlt.

Kurz gesagt

• Der Wirtschaftsplan ist die finanzielle Vorausplanung der WEG für ein Kalenderjahr. Der Verwalter stellt ihn auf.
• Beschlossen werden nicht die einzelnen Zahlen des Plans, sondern die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen, also Ihr Hausgeld.
• Ihr Anteil richtet sich grundsätzlich nach dem Miteigentumsanteil, sofern die Gemeinschaft für bestimmte Kosten keinen anderen Schlüssel beschlossen hat.
• Der Verwaltungsbeirat soll den Plan vor der Versammlung prüfen und eine Stellungnahme abgeben.
• Ist für das neue Jahr noch kein Plan beschlossen, kann die Gemeinschaft einen konkreten bisherigen Plan fortgelten lassen. Die Pflicht zur Aufstellung eines neuen Plans bleibt bestehen.

Inhaltsverzeichnis

• Inhalt
• Was der Wirtschaftsplan ist und wozu er dient
• Die rechtliche Grundlage
• Was in den Wirtschaftsplan gehört
• Verteilungsschlüssel: So entsteht Ihr Anteil
• Ein vereinfachtes Rechenbeispiel
• Vom Entwurf zum Beschluss
• Fälligkeit des Hausgelds
• Wenn noch kein neuer Plan beschlossen ist
• Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
• Fehler im Wirtschaftsplan
• Unsere Sicht als Verwalter
• Wirtschaftsplan und Verwaltung aus einer Hand
• Häufige Fragen
• Quellen

Inhalt

1. Was der Wirtschaftsplan ist und wozu er dient
2. Die rechtliche Grundlage
3. Was in den Wirtschaftsplan gehört
4. Verteilungsschlüssel: So entsteht Ihr Anteil
5. Ein vereinfachtes Rechenbeispiel
6. Vom Entwurf zum Beschluss
7. Fälligkeit des Hausgelds
8. Wenn noch kein neuer Plan beschlossen ist
9. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
10. Fehler im Wirtschaftsplan
11. Unsere Sicht als Verwalter
12. Häufige Fragen

Was der Wirtschaftsplan ist und wozu er dient

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft trägt laufend Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum: Versicherung, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Wartung, Verwaltung und Reparaturen. Diese Kosten fallen über das ganze Jahr verteilt an, die Rechnungen müssen aber pünktlich bezahlt werden. Damit die Gemeinschaft jederzeit zahlungsfähig bleibt, braucht sie Vorschüsse ihrer Mitglieder. Deren Höhe muss nachvollziehbar begründet sein.

Genau das leistet der Wirtschaftsplan. Fachanwalt Alexander Liese beschreibt ihn als finanzielle Kalkulation für das kommende Kalenderjahr, die erwartete Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellt. Er ist damit Planungsinstrument, Grundlage für die Zahlungspflichten der Eigentümer und zugleich Maßstab, an dem sich das tatsächliche Wirtschaften später messen lässt.

Für Sie als Eigentümer ist der Wirtschaftsplan vor allem deshalb wichtig, weil er festlegt, welchen Betrag Sie monatlich an die Gemeinschaft überweisen. Für vermietende Eigentümer kommt etwas hinzu: Ein Teil dieses Hausgelds lässt sich als Betriebskosten auf Mieter umlegen, ein anderer Teil nicht, etwa Verwaltungskosten und Rücklagenbeiträge. Welche Positionen umgelegt werden dürfen, erläutern wir in unserem Beitrag zu umlagefähigen Betriebskosten.

Die rechtliche Grundlage

Maßgeblich ist § 28 Abs. 1 WEG: Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck muss der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufstellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.

Daraus ergeben sich drei Punkte, die in der Praxis oft verwechselt werden:

• Zeitraum: Der Plan gilt für das Kalenderjahr, nicht für ein frei gewähltes Wirtschaftsjahr.
• Zuständigkeit: Aufstellen muss ihn der Verwalter. Er trägt die Verantwortung für eine sorgfältige Schätzung.
• Beschlussgegenstand: Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse. Wie Haufe erläutert, ist Gegenstand der Beschlussfassung das festgesetzte Hausgeld und nicht der Wirtschaftsplan als Rechenwerk.

Dieselbe Vorschrift regelt auch die Jahresabrechnung, die Beschlusskompetenz zur Fälligkeit und den Vermögensbericht. Wer den Wirtschaftsplan verstehen will, sollte § 28 WEG daher als Ganzes lesen. Einen Überblick über Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft finden Sie in unserem Beitrag Eigentümergemeinschaft einfach erklärt.

Was in den Wirtschaftsplan gehört

Ein vollständiger Wirtschaftsplan besteht nach dem Ratgeber von Alexander Liese typischerweise aus einem Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftsplänen für die einzelnen Einheiten. Der Gesamtplan zeigt die Zahlen der Gemeinschaft, der Einzelplan zeigt, welcher Betrag davon auf Ihre Wohnung entfällt.

Einnahmen und Ausgaben

Die folgende Übersicht nennt die üblichen Positionen. Welche davon in Ihrer Anlage vorkommen, hängt vom Gebäude ab, etwa davon, ob es einen Aufzug, eine Tiefgarage oder eine zentrale Heizungsanlage gibt.

Die typischen Einnahmen und Ausgaben, darunter Gebäudeversicherung, Verwaltung, Wasser, Müll, Reinigung, Aufzugwartung und Reparaturen, folgen der Darstellung im WEG-Lexikon von Jurial. Heizung, Garten oder Winterdienst ergänzen wir aus der Praxis typischer Mehrfamilienhäuser.

Die Erhaltungsrücklage

Neben den laufenden Kosten plant der Wirtschaftsplan auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Haufe beschreibt den Plan als Vorausplanung von Bewirtschaftungskosten, Einnahmen, Vorauszahlungen und Erhaltungsrücklage. Die Rücklage ist das Polster für größere Maßnahmen wie Dachsanierung, Fassade oder Heizungstausch. Eine angemessene Zuführung schützt die Gemeinschaft vor hohen Sonderumlagen. Wie sich eine sinnvolle Höhe bestimmen lässt, zeigen wir in unserem Beitrag zur Höhe der Instandhaltungsrücklage.

Verteilungsschlüssel: So entsteht Ihr Anteil

Ihr persönlicher Anteil im Einzelwirtschaftsplan ergibt sich aus dem Verteilungsschlüssel. Nach § 16 Abs. 2 WEG trägt jeder Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Ihren Miteigentumsanteil finden Sie in der Teilungserklärung und im Grundbuch, häufig in Tausendsteln angegeben.

Dieselbe Vorschrift erlaubt den Eigentümern, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung zu beschließen. In der Praxis werden zum Beispiel Wasserkosten nach Verbrauch, Müllkosten nach Personen oder Einheiten und Aufzugkosten nach Nutzung verteilt. Auch die Gemeinschaftsordnung kann eigene Schlüssel vorsehen.

Für die Prüfung Ihres Einzelplans heißt das:

1. Prüfen Sie, welcher Schlüssel für jede Kostenart angesetzt ist.
2. Vergleichen Sie ihn mit Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und bisherigen Beschlüssen.
3. Kontrollieren Sie, ob Ihr Miteigentumsanteil oder Ihre Verbrauchswerte korrekt eingetragen sind.
4. Rechnen Sie bei einer größeren Position stichprobenartig nach: Gesamtkosten geteilt durch die Summe aller Anteile, multipliziert mit Ihrem Anteil.

Frühere Beschlüsse zu abweichenden Schlüsseln finden Sie in der Beschlusssammlung. Wie sie sauber geführt wird, beschreiben wir im Beitrag zur Beschlusssammlung der WEG.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel

Das folgende Beispiel ist frei erfunden und stark vereinfacht. Es zeigt nur das Prinzip. Angenommen wird eine Gemeinschaft mit acht Wohnungen und insgesamt 1.000/1.000 Miteigentumsanteilen. Alle Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt.

Eine Wohnung mit 125/1.000 Miteigentumsanteilen trägt davon 12,5 Prozent, also 3.592,50 € im Jahr. Das ergibt einen monatlichen Hausgeldvorschuss von rund 299,38 €. In einem echten Einzelwirtschaftsplan ist jede Position mit ihrem Schlüssel und Ihrem Anteil einzeln ausgewiesen, damit Sie jeden Betrag nachvollziehen können.

Vom Entwurf zum Beschluss

Der Weg vom ersten Entwurf bis zur Zahlungspflicht folgt in den meisten Gemeinschaften einem festen Ablauf:

1. Datengrundlage sammeln: Der Verwalter wertet die Kosten der Vorjahre aus und berücksichtigt bekannte Preisänderungen, laufende Verträge und geplante Maßnahmen.
2. Entwurf aufstellen: Er erstellt Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben.
3. Prüfung durch den Beirat: Nach § 29 Abs. 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat den Wirtschaftsplan vor der Beschlussfassung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen.
4. Versand mit der Einladung: Der Plan geht den Eigentümern rechtzeitig vor der Versammlung zu, damit sie ihn in Ruhe prüfen können.
5. Beschluss in der Versammlung: Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen.
6. Umsetzung: Der Verwalter stellt die Hausgeldbeträge um und informiert die Eigentümer.

Für Beiräte, die die Arbeit ihrer Verwaltung insgesamt einschätzen möchten, haben wir eine Checkliste für den Verwaltungsbeirat zusammengestellt.

Fälligkeit des Hausgelds

Mit dem Beschluss über die Vorschüsse steht fest, was Sie zahlen. Wann die Beträge fällig werden und wie sie zu erfüllen sind, können die Eigentümer nach § 28 Abs. 3 WEG beschließen. Üblich ist eine monatliche Zahlung zu einem festen Termin, häufig verbunden mit einem SEPA-Lastschriftmandat zugunsten der Gemeinschaft.

Ist ein fester Zahlungstermin beschlossen, ist die Lage für alle Beteiligten klar. Fehlt eine solche Regelung, richtet sich die Fälligkeit nach den allgemeinen Bestimmungen und der Gemeinschaftsordnung. Wir empfehlen, die Fälligkeit ausdrücklich und dauerhaft zu regeln, damit Zahlungsrückstände früh erkannt werden.

Wenn noch kein neuer Plan beschlossen ist

Nicht selten beginnt ein neues Kalenderjahr, bevor die Versammlung den neuen Plan beschlossen hat. Damit die Gemeinschaft in dieser Zeit nicht ohne Einnahmen dasteht, gibt es die Fortgeltung.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. Dezember 2018 (V ZR 2/18) entschieden, dass die Eigentümerversammlung einen konkreten bisherigen Wirtschaftsplan fortgelten lassen kann, bis über den nächsten beschlossen wird. So sollen Liquiditätslücken vermieden werden. Nach der Zusammenfassung von Haus & Grund unterscheidet das Gericht dabei zwischen der Fortgeltung eines bestimmten Plans, die per Beschluss möglich ist, und einer abstrakt-generellen Regel für alle künftigen Pläne, die nur als Vereinbarung getroffen werden kann.

Wichtig: Die Fortgeltung ersetzt nicht die Pflicht des Verwalters, für das Folgejahr einen neuen Plan aufzustellen. Jeder Eigentümer kann die Aufstellung verlangen und diesen Anspruch nötigenfalls gerichtlich durchsetzen.

Ändern sich Kosten im laufenden Jahr deutlich, etwa durch neue Versicherungsprämien oder einen unerwarteten Schaden, kann die Gemeinschaft über eine Anpassung der Vorschüsse oder eine Sonderumlage beraten. Welcher Weg im Einzelfall richtig ist, sollten Sie mit der Verwaltung klären, bei rechtlichen Zweifeln auch mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht

Die drei Instrumente aus § 28 WEG greifen ineinander. Der Wirtschaftsplan blickt nach vorn, Jahresabrechnung und Vermögensbericht blicken zurück.

Grundlage der Übersicht ist § 28 Abs. 2 und 4 WEG. Wie beim Wirtschaftsplan ist auch bei der Jahresabrechnung nicht das Zahlenwerk selbst Beschlussgegenstand: Der VDIV fasst die Rechtslage dahin zusammen, dass das Zahlenwerk der Vorbereitung des Beschlusses dient. Die Differenz zwischen Vorschüssen und tatsächlichen Kosten zeigt, wie gut der Plan geschätzt war. Wenn Sie Ihre Abrechnungen professionell erstellen lassen möchten, finden Sie Informationen bei unserem Abrechnungsservice.

Fehler im Wirtschaftsplan

Jeder Plan beruht auf Schätzungen. Entscheidend ist, ob ein Fehler die Zahlungspflicht der Eigentümer betrifft. Haufe hebt hervor, dass für eine Anfechtung vor allem Fehler mit Auswirkung auf die Hausgeldhöhe maßgeblich sind, nicht jeder formale Mangel. Für die Jahresabrechnung hat der BGH am 20. September 2024 (V ZR 195/23) in diesem Sinne entschieden: Fehler führen nur dann zur Ungültigerklärung, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze auswirken.

Häufige Schwachstellen in der Praxis sind:

• ein falscher oder nicht beschlossener Verteilungsschlüssel,
• fehlende Einzelwirtschaftspläne, sodass der eigene Anteil nicht erkennbar ist,
• deutlich unrealistische Ansätze, etwa veraltete Versicherungsprämien,
• eine fehlende oder unzureichende Zuführung zur Erhaltungsrücklage.

Wenn Sie einen Beschluss für fehlerhaft halten, gelten kurze Fristen. Einen Überblick über Fristen, Kosten und Unterlagen geben wir im Beitrag WEG-Beschluss anfechten. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Prüfung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Unsere Sicht als Verwalter

Ein guter Wirtschaftsplan ist für uns mehr als eine Pflichtaufgabe nach § 28 WEG. An ihm lesen Eigentümer ab, ob ihre Verwaltung sorgfältig plant und ehrlich rechnet. Wir stellen ihn deshalb so auf, dass jede Position nachvollziehbar ist: mit klarer Herkunft der Zahlen, dem angewandten Verteilungsschlüssel und einem verständlichen Einzelplan für jede Einheit.

Aus über 45 Jahren Verwaltung im Rhein-Main-Gebiet wissen wir: Die meisten Konflikte entstehen nicht durch den Plan selbst, sondern durch fehlende Transparenz. Wenn Eigentümer Unterlagen und Beschlüsse jederzeit einsehen können, werden Fragen früh gestellt und nicht erst in der Versammlung. Dafür nutzen wir unser Kundenportal mit Zugriff rund um die Uhr.

Ebenso wichtig ist uns der Blick über das eine Jahr hinaus. Eine Erhaltungsrücklage, die mit dem Zustand des Gebäudes Schritt hält, sichert den Werterhalt und schützt vor kurzfristigen Sonderumlagen. Wir besprechen diese Frage früh mit dem Beirat, damit die Gemeinschaft gut vorbereitet in die Versammlung geht.

Uli

Wirtschaftsplan und Verwaltung aus einer Hand

Als zertifizierte Verwaltung nach § 26a WEG betreuen wir Eigentümergemeinschaften in Mainz, Wiesbaden, Frankfurt und Umgebung. Zu unserer WEG-Verwaltung gehören Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Buchführung und die Organisation von Eigentümerversammlungen, auf Wunsch auch hybrid, sowie Instandhaltungs- und Schadensmanagement. Wie wir dabei vorgehen, erläutern wir im Beitrag WEG-Verwaltung erklärt. Sprechen Sie uns gern an, wenn Ihre Gemeinschaft eine neue Verwaltung sucht oder nach der Übergabe durch den Bauträger erstmals einen Wirtschaftsplan benötigt.

Häufige Fragen

Wer erstellt den Wirtschaftsplan der WEG?

Der Verwalter ist nach § 28 Abs. 1 WEG verpflichtet, für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Verwaltungsbeirat soll ihn vor der Versammlung prüfen und eine Stellungnahme abgeben. Anschließend beschließen die Eigentümer über die Vorschüsse.

Muss jeder Eigentümer dem Wirtschaftsplan zustimmen?

Nein. Über die Vorschüsse wird durch Beschluss in der Eigentümerversammlung entschieden, Einstimmigkeit ist nicht erforderlich. Ein wirksamer Beschluss bindet auch die Eigentümer, die dagegen gestimmt haben oder nicht anwesend waren.

Was passiert, wenn das Hausgeld zu niedrig angesetzt war?

Nach Ablauf des Jahres zeigt die Jahresabrechnung die tatsächlichen Kosten. Die Eigentümer beschließen dann über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Ein zu niedrig angesetztes Hausgeld führt also in der Regel zu einer Nachzahlung, ein zu hoch angesetztes zu einer Gutschrift.

Gilt der alte Wirtschaftsplan automatisch weiter?

Nicht automatisch. Die Gemeinschaft kann beschließen, dass ein konkreter bisheriger Plan bis zum nächsten Beschluss fortgilt. Eine allgemeine Regel für alle künftigen Pläne erfordert dagegen eine Vereinbarung, also die Zustimmung aller Eigentümer.

Wo finde ich weitere Hinweise für Eigentümer?

Praktische Hinweise zu Werterhalt und Rechten in der Gemeinschaft haben wir in unseren Tipps für Wohnungseigentümer zusammengefasst. Für Fragen zur Zusammenarbeit mit einer Verwaltung eignet sich unsere Übersicht mit 10 Tipps zur WEG-Verwaltung.

Quellen

• Haufe: Wirtschaftsplan
• Haufe: Wohnungseigentum, Wirtschaftsplan
• Jurial: Wirtschaftsplan im WEG-Recht
• Beck aktuell: BGH zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans
• Haus & Grund: Wie lange darf ein Wirtschaftsplan laufen?
• VDIV: Anfechtbarkeit der Jahresabrechnung
• BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23

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