Bauliche Veränderungen in der WEG: Beschluss, Kosten, Sonderumlage

Seit der WEG-Reform braucht eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Dafür genügt die einfache Mehrheit. Wer die Kosten trägt, hängt davon ab, mit welcher Mehrheit beschlossen wurde und ob sich die Maßnahme wirtschaftlich trägt. Bestimmte Vorhaben kann jeder Eigentümer sogar verlangen, etwa eine Ladestation, einen barrierefreien Zugang oder ein Steckersolargerät. Im Folgenden erläutern wir, wie Sie Erhaltung und bauliche Veränderung unterscheiden und wie ein tragfähiger Beschluss entsteht. Außerdem geht es darum, wann eine Sonderumlage sinnvoll ist und was beim Brandschutz in der Wohnanlage gilt.

Kurz gesagt

• Eine bauliche Veränderung geht über die ordnungsmäßige Erhaltung hinaus und schafft einen neuen Zustand. Sie wird nach § 20 WEG beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet.
• Für den Beschluss reicht die einfache Mehrheit. Grenzen setzt § 20 Abs. 4 WEG: keine grundlegende Umgestaltung, keine unbillige Benachteiligung Einzelner.
• Alle Eigentümer tragen die Kosten nach Miteigentumsanteilen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Anteile zustimmen oder wenn sich die Maßnahme amortisiert. Sonst zahlen nur die Zustimmenden.
• Eine Sonderumlage nach dem geltenden Kostenschlüssel entspricht in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung. Wer eine andere Verteilung möchte, muss sie vorher beantragen.
• Notwendiger Brandschutz ist meist Erhaltung und keine freiwillige Veränderung. Verzögerungen können die Gemeinschaft haftbar machen.

Inhaltsverzeichnis

• Inhalt
• Was als bauliche Veränderung gilt
• Beschluss und Mehrheiten
• Privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG
• Grenzen des Beschlusses
• Wer die Kosten trägt
• Sonderumlage für bauliche Maßnahmen
• Brandschutz am Gemeinschaftseigentum
• Wenn die Finanzierung ungeklärt ist
• Unsere Sicht aus der Verwaltungspraxis
• Begleitung durch eine erfahrene WEG-Verwaltung
• Häufige Fragen
• Quellen

Inhalt

1. Was als bauliche Veränderung gilt
2. Beschluss und Mehrheiten
3. Privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG
4. Grenzen des Beschlusses
5. Wer die Kosten trägt
6. Sonderumlage für bauliche Maßnahmen
7. Brandschutz am Gemeinschaftseigentum
8. Wenn die Finanzierung ungeklärt ist
9. Unsere Sicht aus der Verwaltungspraxis
10. Häufige Fragen

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten Streitfragen wenden Sie sich bitte an eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Was als bauliche Veränderung gilt

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwei Arten von Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Die Erhaltung, früher Instandhaltung und Instandsetzung genannt, sichert den ordnungsgemäßen Zustand oder stellt ihn wieder her. Die bauliche Veränderung geht darüber hinaus und stellt einen neuen Zustand der Wohnanlage her.

Einige Beispiele zur Orientierung:

Die Abgrenzung ist mehr als eine Formalie. Von ihr hängen die Zuständigkeit, die erforderlichen Mehrheiten und die Verteilung der Kosten ab. Modernisierungen gelten grundsätzlich als bauliche Veränderungen, auch wenn sie technisch sinnvoll sind. In der Praxis empfiehlt es sich daher, schon in der Einladung klar zu benennen, in welche Kategorie ein Tagesordnungspunkt fällt.

Mischfälle sind häufig. Muss ein altes Fenster ohnehin erneuert werden und wählt die Gemeinschaft eine deutlich höherwertige Ausführung, kann der Mehraufwand als bauliche Veränderung zu bewerten sein. Eine saubere Beschlussvorlage trennt beide Teile.

Beschluss und Mehrheiten

Nach § 20 Abs. 1 WEG können Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, beschlossen oder einem einzelnen Eigentümer durch Beschluss gestattet werden. Seit der Reform zum 1. Dezember 2020 genügt dafür die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Dass alle beeinträchtigten Eigentümer zustimmen müssen, ist damit nicht mehr der Regelfall.

Das gilt auch in die andere Richtung. Ein Eigentümer, der das Gemeinschaftseigentum umbauen möchte, braucht einen Gestattungsbeschluss, etwa für einen Wanddurchbruch zum Treppenhaus oder eine Markise an der Fassade. Ohne diesen Beschluss riskiert er einen späteren Rückbau.

Damit ein Beschluss Bestand hat, kommt es auf die formale Seite an:

1. Rechtzeitige Einladung mit einem konkret formulierten Tagesordnungspunkt. Welche Frist gilt, erläutern wir im Beitrag zur Einladungsfrist der Eigentümerversammlung.
2. Aussagekräftige Unterlagen: Beschreibung der Maßnahme, Angebote, Kostenschätzung und ein Vorschlag zur Kostenverteilung.
3. Ordnungsgemäße Versammlung: Hinweise zur Beschlussfähigkeit nach der WEG-Reform und zum Ablauf der Eigentümerversammlung finden Sie in unseren Ratgebern.
4. Genaue Protokollierung des Abstimmungsergebnisses: Für die Kostenfolge zählen nicht nur die Ja- und Nein-Stimmen, sondern auch die vertretenen Miteigentumsanteile.
5. Eintrag in die Beschlusssammlung, damit der Beschluss auch für spätere Erwerber nachvollziehbar bleibt. Mehr dazu im Beitrag zur Beschlusssammlung in der WEG.

Zusätzlich gibt § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf Gestattung. Jeder Eigentümer kann sie verlangen, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte durch die Maßnahme über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG

Für bestimmte Zwecke hat der Gesetzgeber den Eigentümern einen Anspruch eingeräumt. Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem dieser Zwecke dienen:

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, etwa eine Rampe oder ein Treppenlift,
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
• dem Einbruchsschutz,
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität, etwa Glasfaser,
• der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Ob und dem Wie. Das Ob kann der Eigentümer durchsetzen. Über die konkrete Durchführung einschließlich der Ausführungsgestaltung entscheiden dagegen die Wohnungseigentümer. Wer eine Wallbox möchte, erhält also nicht automatisch den gewünschten Standort oder den gewünschten Anbieter. Sinnvoll ist ein frühzeitig beschlossenes Gesamtkonzept, zum Beispiel ein gemeinsames Lastmanagement für die Tiefgarage. So entstehen nicht viele Einzellösungen nebeneinander.

Wenn Sie über eine größere Solaranlage auf dem Dach nachdenken, finden Sie die Besonderheiten in unserem Beitrag zu Photovoltaik in der WEG.

Grenzen des Beschlusses

Die einfache Mehrheit ist kein Freibrief. Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen oder gestattet werden, wenn sie

• die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder
• einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen.

Nicht jede sichtbare Änderung ist eine grundlegende Umgestaltung. Typischerweise geht es um Eingriffe, die den Charakter der Anlage prägend verändern. Eine unbillige Benachteiligung kann etwa vorliegen, wenn ein Anbau einer einzelnen Wohnung dauerhaft Licht nimmt oder ihre Nutzung erheblich einschränkt, ohne dass dies ausgeglichen wird. Ob eine dieser Grenzen erreicht ist, hängt stark vom Einzelfall ab. Bei umstrittenen Vorhaben lohnt es sich, vor der Versammlung eine rechtliche Einschätzung einzuholen.

Wer die Kosten trägt

Die Kostenregeln in § 21 WEG folgen einer klaren Logik:

Wer nicht mitzahlt, ist von den Nutzungen ausgeschlossen. Beschließt die Mehrheit einen Aufzug nur mit einfacher Mehrheit, zahlt ein Eigentümer, der dagegen gestimmt hat, nichts. Er darf den Aufzug zunächst aber auch nicht nutzen. § 21 Abs. 4 WEG gibt ihm später die Möglichkeit, gegen angemessenen Ausgleich doch noch einbezogen zu werden. Zudem können die Eigentümer nach § 21 Abs. 5 WEG eine abweichende Verteilung der Kosten beschließen.

Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung: Eine Gemeinschaft mit zehn gleich großen Einheiten beschließt den Anbau eines Aufzugs für 150.000 €. Stimmen sieben Eigentümer mit zusammen 700/1.000 Miteigentumsanteilen zu, ist die qualifizierte Mehrheit erreicht. Jede Einheit trägt dann 15.000 €, sofern die Kosten nicht unverhältnismäßig sind. Stimmen nur sechs zu, ist ein wirksamer Beschluss zwar möglich. Die Kosten verteilen sich dann aber auf diese sechs, also 25.000 € je Einheit. Das Beispiel zeigt, wie wichtig ein sorgfältig vorbereiteter Kostenteil in der Beschlussvorlage für alle Beteiligten ist.

Auch die spätere Erhaltung der neuen Anlage folgt dieser Zuordnung: Wer die Investition trägt, trägt grundsätzlich auch die Folgekosten. Das sollte ausdrücklich im Beschluss stehen. Sonst ist in zehn Jahren unklar, wer die Reparatur der Ladeinfrastruktur bezahlt.

Sonderumlage für bauliche Maßnahmen

Wenn die Erhaltungsrücklage nicht ausreicht oder für andere Aufgaben erhalten bleiben soll, beschließt die Gemeinschaft häufig eine Sonderumlage. Sie ergänzt den Wirtschaftsplan und wird von der Eigentümerversammlung beschlossen.

Zur Verteilung hat der Bundesgerichtshof zwei Leitlinien gesetzt:

• Geltender Schlüssel als Normalfall: Ein Sonderumlagebeschluss nach dem bestehenden Kostenverteilungsschlüssel entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Das gilt, solange nicht zuvor eine Änderung der Verteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschlossen wurde (BGH, Urteil vom 19. Juli 2024, V ZR 139/23). Wer eine andere Verteilung erreichen möchte, muss dies vor dem Umlagebeschluss beantragen.
• Änderungen des Schlüssels mit Augenmaß: Nach dem Urteil vom 24. April 2026 (V ZR 50/25) widerspricht eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels im Allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sie den Interessen der Gemeinschaft und der Einzelnen nicht angemessen ist. Das gilt insbesondere, wenn sie Einzelne ungerechtfertigt benachteiligt. Die Gerichte prüfen dabei mehr als bloße Willkür.

Für die Praxis heißt das: Die Reihenfolge der Tagesordnung zählt. Zuerst wird über eine etwaige Änderung des Schlüssels abgestimmt, danach über die Umlage. Ein Sonderumlagebeschluss sollte außerdem Höhe, Zweck, Verteilungsschlüssel und Fälligkeit nennen. Bei größeren Beträgen kommt eine Zahlung in Raten in Betracht.

Wer einen Umlagebeschluss für fehlerhaft hält, muss schnell handeln. Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und binnen zwei Monaten zu begründen. Eine Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung, die Umlage bleibt also zunächst fällig.

Brandschutz am Gemeinschaftseigentum

Beim Brandschutz geht es selten um eine freiwillige Verschönerung, sondern um öffentlich-rechtliche Pflichten. Die Landesbauordnungen verlangen, dass bauliche Anlagen so beschaffen sind, dass Bränden und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und Rettung sowie Löscharbeiten möglich sind. Im Rhein-Main-Gebiet gilt dabei je nach Lage unterschiedliches Landesrecht: in Mainz die Landesbauordnung Rheinland-Pfalz, in Wiesbaden und Frankfurt die Hessische Bauordnung.

Typische Themen in Wohnanlagen sind:

• frei gehaltene Flucht- und Rettungswege in Treppenhaus und Keller,
• funktionsfähige, selbstschließende Brandschutz- und Rauchschutztüren,
• Rauchabzugsanlagen im Treppenhaus,
• abgeschottete Leitungsdurchführungen zwischen den Geschossen,
• Auflagen aus behördlichen Prüfungen.

Die Rollen sind klar verteilt. Der Verwalter ist im Gemeinschaftseigentum für die organisatorischen Maßnahmen zuständig. Werden Mängel festgestellt, organisiert er die erforderlichen Entscheidungen. Die Eigentümer beschließen über die Maßnahmen und ihre Finanzierung. Die Behebung eines bestehenden Mangels ist in der Regel Erhaltung, die Kosten verteilen sich dann nach dem allgemeinen Schlüssel. Wer über das Erforderliche hinausgeht, ist wieder im Bereich der baulichen Veränderung.

Abwarten ist dabei keine gute Option. Die Gemeinschaft kann für Schäden haften, wenn sie eine notwendige Maßnahme schuldhaft verzögert. Entscheidend ist, wann sie vom Handlungsbedarf wusste oder hätte wissen müssen. Ergänzend lohnt ein Blick auf den Versicherungsschutz. Hinweise dazu gibt unser Beitrag zur Gebäudeversicherung in der WEG.

Wenn die Finanzierung ungeklärt ist

Häufig ist klar, dass etwas geschehen muss, aber nicht, wie es bezahlt wird. Bewährt hat sich folgendes Vorgehen:

1. Bedarf dokumentieren: Halten Sie Mängelbericht, Prüfprotokoll oder behördliche Auflage schriftlich fest und leiten Sie die Unterlagen an Verwalter und Beirat weiter.
2. Dringlichkeit einordnen: Besteht eine Gefahr für die Bewohner, informieren Sie den Verwalter sofort. Dann kann er die Gefahr umgehend abwenden und die Entscheidung der Eigentümer vorbereiten.
3. Angebote einholen: Mehrere vergleichbare Angebote machen den Beschluss belastbar und die Kosten nachvollziehbar.
4. Finanzierungsweg wählen: In Frage kommen eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, eine Sonderumlage, eine Kombination aus beidem oder bei größeren Projekten eine Finanzierung durch die Gemeinschaft.
5. Gegebenenfalls eine außerordentliche Versammlung einberufen, damit dringende Beschlüsse nicht bis zur nächsten ordentlichen Versammlung liegen bleiben.
6. Langfristig planen: Eine realistisch bemessene Erhaltungsrücklage verringert die Zahl der Sonderumlagen und schafft Planungssicherheit.

Lehnt die Mehrheit eine erforderliche Maßnahme ab, sieht das Gesetz gerichtliche Wege vor, um eine ordnungsmäßige Verwaltung durchzusetzen. Ob ein solcher Schritt in Ihrem Fall sinnvoll ist und wie er aussehen kann, besprechen Sie bitte mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt.

Unsere Sicht aus der Verwaltungspraxis

Aus über 45 Jahren Verwaltung im Rhein-Main-Gebiet wissen wir: Bauliche Veränderungen scheitern selten am Gesetz, sondern an unklaren Beschlussvorlagen. Streit und Anfechtungen entstehen, wenn nicht feststeht, ob eine Maßnahme Erhaltung oder Veränderung ist, wer zahlt und wer die Folgekosten trägt.

Deshalb trennen wir in unseren Vorlagen konsequent die Einordnung der Maßnahme, die Ausführung und die Kostenverteilung. Die Tagesordnung legen wir so an, dass Anträge auf eine abweichende Verteilung vor der Sonderumlage behandelt werden. Neben den Stimmen protokollieren wir auch die Miteigentumsanteile, damit die Kostenfolge eindeutig ist.

Beim Brandschutz setzen wir auf frühes Handeln. Festgestellte Mängel bringen wir zügig mit Angeboten und einem Finanzierungsvorschlag in die Versammlung, bei Bedarf auch im hybriden Format. Über unser Kundenportal haben Eigentümer und Beirat rund um die Uhr Zugriff auf Protokolle, Beschlüsse und Unterlagen. Das schafft Transparenz und Sicherheit für alle Beteiligten.

Uli

Begleitung durch eine erfahrene WEG-Verwaltung

Plant Ihre Gemeinschaft in Mainz, Wiesbaden, Frankfurt oder Umgebung eine bauliche Veränderung, eine Sonderumlage oder eine Brandschutzmaßnahme? Dann unterstützen wir Sie mit strukturierter Vorbereitung, Instandhaltungsmanagement, Wirtschaftsplänen und klarer Dokumentation. Unsere Verwaltung ist nach § 26a WEG zertifiziert. Einen Überblick über unsere Leistungen finden Sie auf der Seite zur WEG-Verwaltung. Wenn Sie als Beirat Ihre bisherige Verwaltung einordnen möchten, hilft Ihnen unsere Checkliste für den Verwaltungsbeirat.

Häufige Fragen

Brauche ich für eine Wallbox die Zustimmung aller Eigentümer?

Nein. Das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge gehört zu den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG, die Sie verlangen können. Über die Art der Durchführung entscheidet die Gemeinschaft jedoch per Beschluss, etwa über Standort, Leitungsführung und Fachbetrieb. Die Kosten tragen grundsätzlich Sie selbst.

Muss ich eine Sonderumlage zahlen, wenn ich dagegen gestimmt habe?

Ein wirksamer Sonderumlagebeschluss verpflichtet grundsätzlich alle Eigentümer nach dem geltenden Schlüssel, auch die überstimmten. Anders ist es bei baulichen Veränderungen, deren Kosten nach § 21 Abs. 3 WEG nur die Zustimmenden tragen. Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss ihn fristgerecht anfechten. Bis zur Entscheidung bleibt die Zahlung fällig.

Was passiert, wenn ein Eigentümer ohne Beschluss umbaut?

Ohne Beschluss ist eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum nicht legitimiert. Die Gemeinschaft kann dann in der Regel die Beseitigung verlangen. Sinnvoll ist es, eine nachträgliche Gestattung oder den Rückbau zur Abstimmung zu stellen und den Vorgang in der Beschlusssammlung zu dokumentieren.

Ist Brandschutz eine bauliche Veränderung?

Meist nicht. Die Beseitigung festgestellter Mängel, etwa an Brandschutztüren oder Rettungswegen, ist in der Regel Erhaltung. Die Kosten tragen dann alle nach dem allgemeinen Schlüssel. Erst Maßnahmen, die über das Erforderliche hinausgehen, sind bauliche Veränderungen.

Wie viel Vorlauf braucht ein Beschluss?

Für größere Vorhaben sollten Sie mehrere Monate einplanen: für die Angebote, die Abstimmung mit dem Beirat und die Einladung mit vollständigen Unterlagen. Weitere Grundlagen finden Sie in unserem Beitrag zu Rechten und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft.

Quellen

• BGH, Urteil vom 19.07.2024, V ZR 139/23
• BGH, Urteil vom 24.04.2026, V ZR 50/25
• Liebert Röth: Bauliche Veränderungen WEG
• wohnen im eigentum e.V.: Bauliche Veränderungen
• VDIV: Wer zahlt für Sanierungen?
• Haufe: Privilegierte bauliche Veränderungen nach der WEG-Reform
• Haufe: Brandschutz in der WEG
• Sonderumlage WEG: Beschluss und Anfechtung
• meinmietrecht.de: Schadensersatz gegen die WEG

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