Für die Mietkaution gibt es in Deutschland klare Regeln. Sie darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen, der Mieter darf sie in drei Raten zahlen, und der Vermieter muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen und verzinslich anlegen. Nach dem Auszug darf er die Kaution eine angemessene Zeit prüfen und offene Forderungen verrechnen. Danach zahlt er den Rest mit Zinsen zurück. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, was im Einzelnen gilt, wo in der Praxis Fehler passieren und wie Sie als Vermieter oder Eigentümer die Kaution sauber verwalten.
Kurz gesagt
- Höhe: höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten. Das gilt auch für Bürgschaften und andere Sicherheiten.
- Zahlung: Die Kaution kann in drei Monatsraten gezahlt werden. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
- Anlage: getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut, mindestens zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
- Zinsen: Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
- Rückzahlung: Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Gerichte gestehen dem Vermieter in der Regel drei bis sechs Monate für die Prüfung zu.
Inhaltsverzeichnis
- Inhalt
- Wie hoch die Mietkaution sein darf
- Fälligkeit und Zahlung in Raten
- Welche Formen der Mietsicherheit es gibt
- Das Kautionskonto: Anlage getrennt vom Vermögen
- Verzinsung: wem die Erträge zustehen
- Rückzahlung nach dem Auszug
- Einbehalt: was der Vermieter verrechnen darf
- Kaution beim Vermieterwechsel
- Checkliste für Vermieter: Kaution sauber verwalten
- Unsere Sicht aus der Verwaltungspraxis
- Kautionsverwaltung als Teil der Mietverwaltung
- Häufige Fragen
- Quellen
Inhalt
- Wie hoch die Mietkaution sein darf
- Fälligkeit und Zahlung in Raten
- Welche Formen der Mietsicherheit es gibt
- Das Kautionskonto: Anlage getrennt vom Vermögen
- Verzinsung: wem die Erträge zustehen
- Rückzahlung nach dem Auszug
- Einbehalt: was der Vermieter verrechnen darf
- Kaution beim Vermieterwechsel
- Checkliste für Vermieter
- Unsere Sicht aus der Verwaltungspraxis
- Häufige Fragen
Wie hoch die Mietkaution sein darf
Die Mietkaution sichert den Vermieter gegen finanzielle Risiken ab, etwa gegen Schäden an der Wohnung oder ausbleibende Mietzahlungen. Das beschreibt auch der Ratgeber zum Wohnungsmietrecht des Freistaats Sachsen. Damit diese Absicherung den Mieter nicht übermäßig belastet, ist sie gedeckelt: Bei Wohnraum sind höchstens drei Monatsmieten zulässig. Maßgeblich ist die Kaltmiete, also die Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschalen.
Ein Rechenbeispiel: Beträgt die Nettokaltmiete einer Wohnung in Mainz 900 €, liegt die Obergrenze bei 2.700 €. Die Vorauszahlung auf die Nebenkosten, zum Beispiel 250 € im Monat, bleibt bei dieser Rechnung außen vor.
Zwei Punkte übersehen Vermieter häufig:
- Keine nachträgliche Erhöhung: Steigt die Miete im Lauf der Jahre, etwa durch eine Indexmiete oder eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Vermieter die Kaution nicht anheben. Darauf weist die Senatsverwaltung in Berlin ausdrücklich hin. Wer eine Indexmiete vereinbart hat, findet in unserem Beitrag zur Indexmiete rechtlich erklärt weitere Hinweise zur Anpassung der Miete selbst.
- Die Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen: Auch eine Bürgschaft oder eine vergleichbare Sicherheit ist möglich, doch auch dann bleibt es bei drei Monatskaltmieten. Wer zusätzlich zur Barkaution eine Bürgschaft verlangt, darf in Summe nicht über diese Grenze kommen.
Steht im Mietvertrag eine höhere Summe, sollten Sie das als Vermieter nicht auf sich beruhen lassen. Eine überhöhte Forderung führt bei der Rückabwicklung regelmäßig zu Streit. Bei Zweifeln an einer bestehenden Vertragsklausel klärt eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Mietrecht, was im Einzelfall wirksam ist.
Fälligkeit und Zahlung in Raten
Einen Anspruch auf eine Kaution hat der Vermieter nur, wenn sie im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Auch das stellt die Berliner Senatsverwaltung klar. Ein gesetzlicher Anspruch ohne Vereinbarung besteht nicht. Welche Klauseln in welchen Vertragstypen üblich sind, zeigt unser Überblick über die Arten von Mietverträgen.
Der Mieter muss die Kaution nicht auf einmal zahlen. Er darf sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren folgen mit den unmittelbar nächsten Mietzahlungen, wie die Sparkasse in ihrem Ratgeber zur Mietkaution zusammenfasst.
Im Beispiel von oben bedeutet das: Bei 2.700 € Kaution zahlt der Mieter mit Mietbeginn 900 €, mit der zweiten Miete weitere 900 € und mit der dritten Miete die letzten 900 €. Eine Vertragsklausel, die die volle Kaution vor der Schlüsselübergabe verlangt, ist deshalb problematisch. In der Praxis empfehlen wir, den Zahlungsplan im Übergabeprotokoll oder in einem kurzen Begleitschreiben festzuhalten. So ist für beide Seiten nachvollziehbar, welche Rate wann eingegangen ist.
Welche Formen der Mietsicherheit es gibt
Im Alltag begegnen Ihnen vor allem drei Varianten:
| Form | So funktioniert sie | Worauf Vermieter achten |
|---|---|---|
| Barkaution auf Kautionskonto | Mieter überweist den Betrag, Vermieter legt ihn getrennt an | Trennung vom eigenen Vermögen, Verzinsung, Kontoführung dokumentieren |
| Verpfändetes Sparbuch oder Konto | Mieter legt ein Konto auf eigenen Namen an und verpfändet es an den Vermieter | Verpfändungserklärung und Zugriff im Sicherungsfall klar regeln |
| Bürgschaft | Eine Bank, ein Versicherer oder eine Privatperson bürgt für Forderungen | Höchstbetrag von drei Kaltmieten auch hier, Bürgschaftsurkunde sicher verwahren |
Welche Form Sie akzeptieren, entscheiden Sie bei Vertragsabschluss. Für Verwalter und Vermieter mit mehreren Einheiten ist die Barkaution auf einem eigenen Kautionskonto meist am einfachsten zu überblicken, weil Eingang, Zinsen und Auszahlung an einem Ort nachvollziehbar sind.
Das Kautionskonto: Anlage getrennt vom Vermögen
Der Vermieter muss eine Barkaution bei einem Kreditinstitut anlegen, und zwar getrennt von seinem eigenen Vermögen. Ist keine andere Anlageform vereinbart, muss die Anlage mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen (§ 551 Abs. 3 BGB). So steht es im Ratgeber Mietkaution des Deutschen Verbraucherschutzvereins.
Die Trennung hat einen handfesten Grund: Gerät der Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten, soll das Geld des Mieters nicht in seinem Vermögen aufgehen. Eine Kaution auf dem Girokonto des Vermieters oder auf dem allgemeinen Hauskonto erfüllt diese Anforderung nicht.
In der Praxis haben sich zwei Wege bewährt:
- Einzelkonto je Mietverhältnis: Für jeden Mieter wird ein eigenes Kautionskonto eröffnet, häufig als offenes Treuhandkonto, das als Mietkaution gekennzeichnet ist. Das ist besonders übersichtlich, weil die Zinsen direkt dem jeweiligen Mieter zugeordnet sind.
- Sammeltreuhandkonto: Größere Vermieter oder Verwaltungen führen die Kautionen mehrerer Mieter auf einem gemeinsamen Treuhandkonto. Dann braucht es eine saubere Unterbuchhaltung, die jeden Betrag und seine Zinsen dem richtigen Mieter zuordnet.
Vereinbaren Vermieter und Mieter eine andere Anlageform, etwa eine renditestärkere, ist das zulässig. Die Erträge stehen dann ebenfalls dem Mieter zu. Ein mögliches Verlustrisiko sollte allerdings vorher offen besprochen und schriftlich festgehalten werden. Wenn Sie unsicher sind, ob eine solche Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag tragfähig ist, lassen Sie sie vor der Unterschrift anwaltlich prüfen.
Verzinsung: wem die Erträge zustehen
Die Kaution muss verzinslich angelegt werden. Eine Ausnahme gilt nach dem Ratgeber des Deutschen Verbraucherschutzvereins für Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen. Die Zinserträge gehören nicht dem Vermieter. Sie stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Der Vermieter darf die Zinsen also nicht laufend entnehmen, sondern sie wachsen dem Kautionsguthaben zu.
Wie hoch die Zinsen ausfallen, hängt vom Zinsniveau ab und schwankt über die Jahre deutlich. In Phasen niedriger Zinsen kamen über ein ganzes Mietverhältnis oft nur wenige Euro zusammen. Steigen die Zinsen, kann bei langen Mietverhältnissen ein spürbarer Betrag entstehen. Für Sie als Vermieter heißt das vor allem: Halten Sie die jährlichen Kontoauszüge oder Zinsbescheinigungen bereit, damit Sie bei der Rückzahlung den genauen Endbetrag belegen können.
Auch steuerlich sind die Zinserträge dem Mieter zuzurechnen. Wie die Kapitalerträge im Einzelfall zu behandeln sind, beantwortet eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.
Rückzahlung nach dem Auszug
Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, allerdings nicht sofort. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter im Regelfall eine Prüffrist von drei bis sechs Monaten zu, wie der Deutsche Verbraucherschutzverein zusammenfasst. In dieser Zeit klärt er, ob noch Forderungen offen sind.
Wie lange die Prüfung im konkreten Fall dauern darf, hängt von den Umständen ab. Ist die Wohnung einwandfrei übergeben, die Miete vollständig bezahlt und keine Nebenkostenabrechnung mehr offen, gibt es kaum einen Grund, die Rückzahlung lange hinauszuzögern. Komplexer wird es, wenn Schäden begutachtet werden müssen oder die nächste Betriebskostenabrechnung noch aussteht. Eine ausführliche Darstellung der Fristen finden Sie in unserem Beitrag zur Kautionsrückzahlung und ihrer Frist.
Für einen geordneten Ablauf nach dem Auszug empfehlen wir diese Reihenfolge:
- Übergabeprotokoll erstellen: Zustand der Räume, Zählerstände und Schlüssel bei der Wohnungsabnahme gemeinsam mit dem Mieter dokumentieren, am besten mit Fotos.
- Mietkonto prüfen: offene Mieten, Nachzahlungen oder Gutschriften feststellen.
- Schäden bewerten: über normale Abnutzung hinausgehende Schäden mit Kostenvoranschlag belegen.
- Nebenkosten einschätzen: Steht noch eine Abrechnung aus, einen angemessenen Betrag berechnen.
- Abrechnen und auszahlen: eine schriftliche Kautionsabrechnung mit Zinsen erstellen und den nicht benötigten Teil überweisen.
Einbehalt: was der Vermieter verrechnen darf
Der Vermieter darf die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, wenn aus dem Mietverhältnis noch Forderungen offen sind. Typisch sind nach dem Ratgeber des Deutschen Verbraucherschutzvereins Mietrückstände, ausstehende Betriebskostenabrechnungen und Schäden an der Mietsache.
Dabei kommt es auf das Verhältnis zwischen Forderung und Einbehalt an:
- Mietrückstände sind meist einfach zu belegen: über das Mietkonto.
- Schäden müssen über die normale Abnutzung hinausgehen. Leicht vergilbte Wände nach mehreren Jahren sind etwas anderes als Brandflecken im Parkett. Ohne Übergabeprotokoll und Fotos lässt sich ein Schaden kaum nachweisen.
- Ausstehende Nebenkosten: Ist die Abrechnung für das letzte Jahr noch nicht erstellt, darf der Vermieter einen angemessenen Teil zurückhalten, nicht aber automatisch die gesamte Kaution. Orientieren Sie sich an den Nachzahlungen der Vorjahre. Wann die Abrechnung spätestens vorliegen muss, erläutern wir im Beitrag zur Frist der Nebenkostenabrechnung.
Ein pauschaler Einbehalt ohne nachvollziehbare Begründung führt erfahrungsgemäß zu Streit, oft bis vor Gericht. Eine transparente Abrechnung, die jeden Abzug belegt, ist für beide Seiten der bessere Weg. Stehen hohe Beträge im Raum oder bestreitet der Mieter die Forderung, sollten Sie sich vor einer Verrechnung mietrechtlich beraten lassen, etwa durch einen Fachanwalt oder Ihren Haus- und Grundbesitzerverein.
Kaution beim Vermieterwechsel
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, bleibt der Mietvertrag bestehen. Mit ihm stellt sich die Frage, wer künftig für die Kaution verantwortlich ist. Für die Praxis bedeutet das: Der Verkauf sollte die Kaution ausdrücklich regeln, damit der Mieter beim Auszug nicht zwischen altem und neuem Eigentümer steht.
Bewährt haben sich diese Schritte:
- Im Kaufvertrag festhalten: Höhe der Kaution, Form der Sicherheit, aufgelaufene Zinsen und der Zeitpunkt der Übertragung.
- Kautionskonto übertragen oder neu anlegen: Das Guthaben samt Zinsen geht auf ein Kautionskonto des Erwerbers über. Bürgschaftsurkunden oder Verpfändungserklärungen werden übergeben.
- Mieter informieren: Eine kurze schriftliche Mitteilung, bei wem die Kaution nun liegt, schafft Klarheit.
- Belege aufbewahren: Kontoauszüge und Übergabebestätigungen dokumentieren, dass die Kaution vollständig weitergereicht wurde.
Wie die Haftung zwischen Verkäufer und Erwerber im Einzelnen verteilt ist, hängt vom Fall ab und sollte vor dem Notartermin geklärt werden. Hinweise zum gesamten Ablauf eines Verkaufs finden Sie in unserem Leitfaden zum Immobilienverkauf Schritt für Schritt.
Checkliste für Vermieter: Kaution sauber verwalten
- Kaution im Mietvertrag wirksam vereinbaren, höchstens drei Nettokaltmieten.
- Ratenzahlung ermöglichen und den Eingang jeder Rate festhalten.
- Eigenes Kautionskonto oder Treuhandkonto eröffnen, nie das private Girokonto nutzen.
- Verzinsung mindestens zum Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist sicherstellen.
- Zinsen beim Kautionsguthaben belassen und jährlich dokumentieren.
- Bei Mieterhöhungen die Kaution unverändert lassen.
- Beim Auszug ein vollständiges Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen.
- Offene Forderungen belegen und nur angemessene Beträge einbehalten.
- Eine schriftliche Kautionsabrechnung erstellen und den Rest zügig auszahlen.
- Beim Verkauf die Kaution samt Zinsen dokumentiert an den Erwerber übergeben.
Weitere Punkte rund um den Mieterwechsel haben wir in der Checkliste zur Immobilienvermietung zusammengestellt.
Unsere Sicht aus der Verwaltungspraxis
In mehr als 45 Jahren Haus- und Mietverwaltung im Rhein-Main-Gebiet haben wir eines immer wieder beobachtet: Streit um die Mietkaution entsteht selten an der Rechtslage selbst. Er entsteht an fehlender Dokumentation. Wenn das Übergabeprotokoll beim Einzug lückenhaft ist, die Kaution jahrelang auf einem Konto ohne klare Zuordnung lag oder die Zinsen nicht mehr nachvollziehbar sind, wird die Rückabwicklung schwierig, für Vermieter wie für Mieter.
Wir legen deshalb Wert auf drei Dinge. Erstens trennen wir Kautionen konsequent vom übrigen Vermögen und ordnen jeden Betrag eindeutig einem Mietverhältnis zu. Zweitens dokumentieren wir Einzug und Auszug so, dass ein Schaden später belegt werden kann oder eben nicht vorliegt. Drittens rechnen wir nach dem Auszug zeitnah ab. Eine Kaution, die ohne Grund monatelang zurückgehalten wird, belastet das Verhältnis und schadet am Ende auch dem Ruf des Vermieters.
Gerade für Eigentümer, die nicht vor Ort wohnen, ist eine nachvollziehbare Ablage wichtig. Über unser Kundenportal sehen Sie die Unterlagen zu Ihrem Objekt rund um die Uhr ein, auch Protokolle und Abrechnungen. Das schafft Ruhe, wenn ein Mieterwechsel ansteht.
— Uli
Kautionsverwaltung als Teil der Mietverwaltung
Wenn Sie die Verwaltung von Kautionen, Übergaben und Abrechnungen nicht selbst übernehmen möchten, kann eine professionelle Verwaltung diese Aufgaben bündeln. In unserer Mietverwaltung für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Mainz, Wiesbaden, Frankfurt und Umgebung übernehmen wir unter anderem die Mieterkommunikation, das Mieteninkasso, das Mahnwesen, Objektbegehungen und die Nebenkostenabrechnung. Wie die Abläufe im Einzelnen aussehen, beschreibt unser Leitfaden zu den Prozessen der Mietverwaltung. Wer lediglich Unterstützung bei der Abrechnung sucht, findet sie in unserem Abrechnungsservice.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter während des Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen?
Die Kaution dient als Sicherheit für das gesamte Mietverhältnis und ist in erster Linie für die Abrechnung nach dem Auszug gedacht. Ein Zugriff während der laufenden Mietzeit ist nur in engen Grenzen denkbar, etwa bei unstreitigen Forderungen. Bevor Sie als Vermieter auf die Kaution zugreifen, sollten Sie sich mietrechtlich beraten lassen.
Darf der Mieter die letzten Monatsmieten mit der Kaution verrechnen?
Das sogenannte Abwohnen der Kaution ist nicht vorgesehen, weil die Kaution gerade die Forderungen nach dem Auszug absichern soll. Wer die letzten Mieten nicht zahlt, riskiert eine Auseinandersetzung über Rückstände. Für Vermieter empfiehlt es sich, den Mieter rechtzeitig vor dem Auszug darauf hinzuweisen.
Muss die Kaution auch bei Gewerberäumen angelegt und verzinst werden?
Die hier beschriebenen Regeln zu Höhe, Raten und Anlage betreffen Mietverhältnisse über Wohnraum. Bei Gewerbemietverträgen wird die Mietsicherheit weitgehend frei vereinbart, sodass der Vertrag entscheidet. Lassen Sie die Kautionsklausel bei Gewerbeobjekten vor Vertragsschluss prüfen.
Was gehört in eine Kautionsabrechnung?
Die Abrechnung nennt den eingezahlten Betrag, die aufgelaufenen Zinsen, jede einbehaltene Forderung mit Begründung und Beleg sowie den Auszahlungsbetrag. Je klarer die Abzüge belegt sind, desto seltener kommt es zu Rückfragen. Bei ausstehender Nebenkostenabrechnung wird der zurückbehaltene Teil gesondert ausgewiesen und später abgerechnet.
Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?
Ist die Kaution wirksam vereinbart, kann der Vermieter sie einfordern. Bleiben Zahlungen dauerhaft aus, kann das unter Umständen eine Kündigung rechtfertigen. Welche Voraussetzungen und Fristen dafür gelten, erläutern wir im Beitrag zur Kündigung an den Mieter. Im Einzelfall sollte ein Fachanwalt die Lage bewerten.
Quellen
- Berlin.de: Mietverträge und Kaution, Berliner Mietratgeber
- Freistaat Sachsen: Wohnungsmietrecht, ein Ratgeber zum Mietrecht
- Deutscher Verbraucherschutzverein: Ratgeber Mietkaution
- Sparkasse.de: Mietkaution, was gilt für Mieter und Vermieter
