Wenn Sie als Vermieter ein Wohnraummietverhältnis kündigen, kommt es weniger auf eine besonders elegante Formulierung an. Entscheidend ist, dass das Schreiben alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, eigenhändig unterschrieben sein und bei einer ordentlichen Kündigung ein berechtigtes Interesse nennen, das im Schreiben selbst begründet wird. Außerdem muss sie dem Mieter rechtzeitig und nachweisbar zugehen. Im Folgenden erläutern wir, wie Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder Mietrückstand aufbauen, welche Fristen gelten, wie eine Mahnung vorausgehen kann und worauf Sie achten sollten, wenn Ihr Mieter selbst kündigt.
TL;DR
- Eine Kündigung von Wohnraum bedarf der Schriftform. E-Mail, Fax oder Messenger reichen nicht aus, nötig ist ein Papierschreiben mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter.
- Für eine ordentliche Kündigung brauchen Sie ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung. Die Gründe gehören konkret ins Schreiben.
- Die Kündigungsfrist für Vermieter beträgt drei Monate. Nach fünf Jahren Mietdauer verlängert sie sich auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate.
- Bei Mietrückstand ist eine klare Mahnung mit Frist sinnvoll. Eine Ratenzahlung sollten Sie schriftlich vereinbaren. Eine fristlose Kündigung kommt erst ab einem erheblichen Rückstand in Betracht.
- Planen und dokumentieren Sie die Zustellung als eigenen Schritt. Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter, nicht das Datum des Versands.
Inhaltsverzeichnis
- Inhalt
- Was eine wirksame Kündigung enthalten muss
- Kündigungsfristen für Vermieter im Überblick
- Zulässige Kündigungsgründe
- Textbausteine für die ordentliche Kündigung
- Mietrückstand: von der Mahnung bis zur Kündigung
- Zustellung: so sichern Sie den Zugang
- Wenn der Mieter kündigt: was Sie prüfen sollten
- Hausgeld nicht bezahlt: der Sonderfall in der WEG
- Unsere Sicht aus der Verwaltungspraxis
- Unterstützung bei Mietverhältnissen
- Häufige Fragen
- Quellen
Inhalt
- Was eine wirksame Kündigung enthalten muss
- Kündigungsfristen für Vermieter im Überblick
- Zulässige Kündigungsgründe
- Textbausteine für die ordentliche Kündigung
- Mietrückstand: von der Mahnung bis zur Kündigung
- Zustellung: so sichern Sie den Zugang
- Wenn der Mieter kündigt: was Sie prüfen sollten
- Hausgeld nicht bezahlt: der Sonderfall in der WEG
- Unsere Sicht aus der Verwaltungspraxis
- Häufige Fragen
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Kündigungen sind formstreng und hängen vom Einzelfall ab. Bitte lassen Sie ein konkretes Schreiben vor dem Versand von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder von Ihrem Haus- und Grundbesitzerverein prüfen.
Was eine wirksame Kündigung enthalten muss
Die gesetzliche Grundlage ist knapp gehalten. Nach § 568 BGB bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Gemeint ist die gesetzliche Schriftform: ein Schreiben auf Papier, das eigenhändig unterschrieben ist. Eine eingescannte Unterschrift oder eine E-Mail genügt nicht.
In der Praxis hat sich folgende Checkliste bewährt:
- Absender: alle Vermieter, die im Mietvertrag stehen. Sind Sie zu zweit Eigentümer und Vermieter, unterschreiben beide. Bei Gesellschaften muss die Vertretung eindeutig sein. Wie streng Gerichte das sehen, zeigt eine BGH-Entscheidung zur Schriftform bei einer GbR. Dort genügte die Unterschrift nur eines Gesellschafters ohne Vertretungszusatz nicht. Die Entscheidung betraf zwar den Abschluss eines Mietvertrags, sie zeigt aber, wie genau es auf die Unterschriften ankommt.
- Empfänger: alle Mieter, die im Vertrag genannt sind, mit vollständigem Namen und Anschrift der Mietsache.
- Bezeichnung des Mietverhältnisses: Adresse, Lage der Wohnung und Datum des Mietvertrags.
- Eindeutige Erklärung: ein Satz, der unmissverständlich die Beendigung ausspricht, zum Beispiel: „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis ordentlich und fristgerecht.“
- Beendigungstermin: der konkrete Termin, ergänzt um die Formel „hilfsweise zum nächstzulässigen Termin“. So bleibt die Kündigung wirksam, falls Sie sich bei der Frist verrechnet haben.
- Begründung: Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden später nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind.
- Widerspruchshinweis: § 568 Abs. 2 BGB sieht vor, dass der Vermieter den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen soll.
- Unterschrift: eigenhändig, von allen Vermietern oder einem ordnungsgemäß Bevollmächtigten. Unterschreibt ein Bevollmächtigter, legen Sie die Originalvollmacht bei.
Der Hinweis auf das Widerspruchsrecht hat praktische Folgen. Nach § 574b BGB ist der Widerspruch des Mieters in Textform zu erklären und spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Fehlt der rechtzeitige Hinweis, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären. Ein einziger Absatz im Schreiben schafft hier Klarheit für beide Seiten.
Kündigungsfristen für Vermieter im Überblick
Die Fristen der ordentlichen Kündigung regelt § 573c BGB. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Vereinbarungen, die davon zum Nachteil des Mieters abweichen, sind unwirksam.
| Mietdauer seit Überlassung | Kündigungsfrist Vermieter | Beispiel: Zugang bis 3. Werktag im November 2026, Mietende |
|---|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate | 31. Januar 2027 |
| mehr als 5 Jahre | 6 Monate | 30. April 2027 |
| mehr als 8 Jahre | 9 Monate | 31. Juli 2027 |
Zwei Punkte werden in der Praxis häufig übersehen. Erstens zählt der Tag, an dem die Kündigung beim Mieter zugeht. Wann Sie den Brief abschicken, ist unerheblich. Zweitens beginnt die Mietdauer mit der Überlassung der Wohnung, also in der Regel mit der Schlüsselübergabe. Das Datum der Vertragsunterschrift ist dafür nicht maßgeblich.
Bei befristeten Verträgen oder vereinbartem Kündigungsausschluss gelten Besonderheiten. Der Mieterverein zu Hamburg weist darauf hin, dass ein zeitweiliger Kündigungsausschluss, etwa für die ersten vier Jahre, zulässig sein kann. Welche Vertragsform bei Ihnen vorliegt, klären Sie am besten vorab. Einen Überblick bietet unser Beitrag zu den Arten von Mietverträgen in Deutschland.
Zulässige Kündigungsgründe
Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausdrücklich ausgeschlossen. Das Gesetz nennt drei typische Fallgruppen.
Eigenbedarf
Eigenbedarf liegt vor, wenn Sie die Räume als Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige Ihres Haushalts benötigen. Es ist der häufigste Kündigungsgrund und zugleich derjenige, der am häufigsten an der Begründung scheitert. Ein Satz wie „Wir benötigen die Wohnung selbst“ reicht nicht aus. Nennen Sie konkret:
- die Person, die einziehen soll, mit Namen und Verwandtschaftsverhältnis,
- den Grund, warum gerade diese Wohnung benötigt wird, zum Beispiel ein Arbeitsplatzwechsel nach Mainz, eine Familiengründung, die Nähe zu pflegebedürftigen Eltern oder eine Trennung,
- die aktuelle Wohnsituation der Person, soweit sie für das Interesse von Bedeutung ist.
Erhebliche Pflichtverletzung
Der zweite Grund ist eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter. Dazu gehören wiederholt verspätete Mietzahlungen, nachhaltige Störungen des Hausfriedens oder eine unerlaubte Untervermietung. Hier sollte das Schreiben die Vorfälle mit Datum aufführen und auf vorausgegangene Abmahnungen verweisen.
Wirtschaftliche Verwertung
Der dritte Grund liegt vor, wenn Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert würden und dadurch erhebliche Nachteile erlitten. Die Hürden sind hoch, und dieser Grund ist selten tragfähig. Der Wunsch, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, reicht für sich genommen in aller Regel nicht aus. Wie ein Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis gelingt, beschreiben wir im Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen.
Textbausteine für die ordentliche Kündigung
Die folgenden Bausteine zeigen den Aufbau einer Eigenbedarfskündigung. Sie dienen der Orientierung und sind keine geprüfte Vorlage für Ihren Fall.
Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung [Straße, Hausnummer, Etage, Lage], Mietvertrag vom [Datum]
Sehr geehrte Frau [Name], sehr geehrter Herr [Name],
hiermit kündigen wir das mit Ihnen bestehende Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung ordentlich zum [Datum], hilfsweise zum nächstzulässigen Termin.
Wir kündigen wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Unsere Tochter [Vorname, Nachname] tritt zum [Datum] eine Stelle in [Ort] an und benötigt die Wohnung [Begründung, warum gerade diese Wohnung, z. B. Lage, Größe]. Sie wohnt derzeit [aktuelle Wohnsituation].
Sie können der Kündigung nach §§ 574 bis 574b BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für Sie, Ihre Familie oder einen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung unserer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch ist in Textform zu erklären und muss uns spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen.
Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB widersprechen wir bereits jetzt.
Für die Abstimmung eines Termins zur Wohnungsübergabe melden wir uns rechtzeitig bei Ihnen.
Mit freundlichen Grüßen
[eigenhändige Unterschriften aller Vermieter]
Ein sachlicher, höflicher Ton ist kein Zeichen von Schwäche. Er erleichtert die weitere Zusammenarbeit bis zum Auszug, also bei Besichtigungen, bei der Übergabe und bei der Abrechnung der Kaution. Wie Sie die Übergabe strukturiert vorbereiten, lesen Sie in unserem Beitrag zur Wohnungsübergabe mit Ablauf und Tipps.
Mietrückstand: von der Mahnung bis zur Kündigung
Wird die Miete nicht gezahlt, sollten Sie zunächst ruhig und strukturiert vorgehen. Eine sofortige Kündigung ist selten der beste erste Schritt. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:
- Zahlungseingang prüfen. Gleichen Sie Kontoauszug und Mietkonto ab. Bisweilen liegt ein Bankfehler, ein geänderter Dauerauftrag oder eine Zahlung unter falschem Verwendungszweck vor.
- Freundliche Zahlungserinnerung. Eine kurze Nachricht klärt viele Fälle bereits.
- Schriftliche Mahnung. Nennen Sie den offenen Betrag nach Monaten aufgeschlüsselt und setzen Sie eine konkrete Zahlungsfrist mit Kalenderdatum. Geben Sie die Bankverbindung an und weisen Sie sachlich darauf hin, dass Sie sich weitere Schritte vorbehalten.
- Gespräch und Ratenzahlung. Hat der Mieter vorübergehende Schwierigkeiten, kann eine Ratenzahlungsvereinbarung beiden Seiten helfen. Halten Sie diese schriftlich fest, mit Gesamtbetrag, Ratenhöhe, Fälligkeitsterminen und der Regelung, dass die laufende Miete daneben pünktlich weiterzuzahlen ist. Legen Sie außerdem fest, was gilt, wenn eine Rate ausbleibt.
- Kündigung prüfen. Wenn der Rückstand erheblich wird, kommt eine fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung in Betracht.
Ein möglicher Mahnungstext lautet:
Sehr geehrte Frau [Name],
auf unserem Mietkonto ist für die Wohnung [Adresse] die Miete für [Monat] in Höhe von [Betrag] noch nicht eingegangen. Wir bitten Sie, den offenen Betrag bis zum [Datum] auf das Ihnen bekannte Konto zu überweisen. Sollten Sie Fragen haben oder sich in einer schwierigen Lage befinden, sprechen Sie uns bitte an, damit wir gemeinsam eine Lösung finden.
Für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gelten gesetzliche Schwellen. Nach dem Leitfaden Wohnraummietrecht des Bundesjustizministeriums kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist oder wenn sich der Rückstand über einen längeren Zeitraum auf zwei Monatsmieten summiert. Zu beachten ist die sogenannte Schonfrist: Zahlt der Mieter oder eine öffentliche Stelle den Rückstand innerhalb einer gesetzlichen Frist nach Erhebung der Räumungsklage, kann die fristlose Kündigung unwirksam werden. Deshalb wird in der Praxis häufig zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt. Ob und wie das in Ihrem Fall sinnvoll ist, sollten Sie anwaltlich klären lassen, bevor Sie das Schreiben versenden.
Ein konsequentes Mahnwesen erfordert vor allem Regelmäßigkeit: Zahlungseingänge prüfen, Fristen notieren und Schritte dokumentieren. Wie wir diese Abläufe in der laufenden Verwaltung organisieren, beschreiben wir in unserem Leitfaden zu den Prozessen der Mietverwaltung.
Zustellung: so sichern Sie den Zugang
Ein korrekt formuliertes Schreiben nützt wenig, wenn es nicht rechtzeitig zugeht oder Sie den Zugang nicht beweisen können. Die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein behandelt die Kündigung und die Vertragsbeendigung entsprechend sorgfältig. Auch das Merkblatt des Mieterbunds Darmstadt zur Zustellung beschreibt, worauf es beim Zugang ankommt. Die Grundsätze gelten für Vermieter ebenso wie für Mieter.
- Kopie anfertigen: Bewahren Sie eine Kopie des unterschriebenen Originals auf.
- Frist rückwärts rechnen: Planen Sie einige Tage Puffer vor dem dritten Werktag ein.
- Persönliche Übergabe mit Zeugen oder Boten: Diese Form lässt sich in der Regel gut dokumentieren. Der Bote sollte den Inhalt des Umschlags kennen und Datum sowie Uhrzeit des Einwurfs oder der Übergabe notieren.
- Einwurfeinschreiben: Es kann als Zustellnachweis dienen. Die Beweiskraft hängt jedoch vom Einzelfall ab.
- Übergabeeinschreiben: Es wird oft nicht persönlich angenommen und muss erst abgeholt werden. Das kann den Zugang verzögern.
Die Kosten einer selbst erstellten Kündigung beschränken sich typischerweise auf Papier, Porto oder den Boten. Ein amtliches Formular gibt es nicht.
Wenn der Mieter kündigt: was Sie prüfen sollten
Viele Vermieter suchen Formulierungen für den umgekehrten Fall: Der Mieter hat gekündigt, und Sie möchten richtig reagieren. Prüfen Sie dann:
- Form: Liegt ein eigenhändig unterschriebenes Schreiben vor? Eine Kündigung per E-Mail wahrt die gesetzliche Schriftform nicht.
- Alle Mieter: Bei einer gemeinsam angemieteten Wohnung müssen nach Darstellung des Mietervereins zu Hamburg grundsätzlich alle im Vertrag genannten Mieter kündigen und unterschreiben. Zieht nur eine Person aus, endet ihre Vertragsbindung nicht automatisch. Möchten Sie dem zustimmen, vereinbaren Sie das ausdrücklich schriftlich.
- Frist: Für Mieter gilt grundsätzlich eine Frist von drei Monaten, sofern kein wirksamer Kündigungsausschluss oder Zeitmietvertrag besteht.
- Bestätigung: Bestätigen Sie den Eingang und den Beendigungstermin schriftlich. Schlagen Sie zugleich Termine für die Vorabbesichtigung und die Übergabe vor.
Eine kurze Bestätigung kann so lauten: „Wir bestätigen den Eingang Ihrer Kündigung vom [Datum] am [Datum]. Das Mietverhältnis endet damit zum [Datum]. Für die Wohnungsübergabe schlagen wir Ihnen folgende Termine vor: […]“
Danach stehen die Nachvermietung und die Abrechnung an. Hilfreich sind unsere Beiträge Nachmieter professionell finden, zur Frist der Kautionsrückzahlung und zur Nebenkostenabrechnung für Vermieter.
Hausgeld nicht bezahlt: der Sonderfall in der WEG
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich eine ähnliche Frage auf anderer Ebene. Zahlt ein Eigentümer das Hausgeld nicht, fehlt das Geld für die laufenden Kosten der Gemeinschaft. Eine Kündigung ist hier nicht möglich, denn das Wohnungseigentum ist kein Mietverhältnis. Zuständig für die Durchsetzung ist in der Regel die Verwaltung. Typische Schritte sind eine Zahlungserinnerung, eine Mahnung mit Frist und, je nach Beschlusslage und Höhe des Rückstands, gerichtliche Schritte. Wichtig ist, frühzeitig und gleichförmig vorzugehen, damit kein Eigentümer anders behandelt wird als ein anderer. Wie eine professionelle WEG-Verwaltung Wirtschaftsplan, Hausgeldeingang und Mahnwesen verbindet, erläutern wir auf unserer Leistungsseite.
Unsere Sicht aus der Verwaltungspraxis
In mehr als 45 Jahren Verwaltung im Rhein-Main-Gebiet haben wir festgestellt: Kündigungen scheitern selten an fehlendem Willen und häufig an Details. Mal fehlt eine Unterschrift, mal ist die Eigenbedarfsbegründung zu knapp, mal geht das Schreiben einen Tag zu spät zu. Deshalb behandeln wir jede Kündigung als eigenen Vorgang mit festen Schritten. Dazu gehören die Prüfung des Mietvertrags und der Mietdauer, die Berechnung der Frist mit Puffer, die Abstimmung des Texts mit dem Eigentümer und, wo nötig, mit dessen Anwalt, eine dokumentierte Zustellung sowie die Ablage im Kundenportal, auf das unsere Eigentümer rund um die Uhr zugreifen können.
Bei Mietrückständen gilt aus unserer Sicht: Früh hinsehen ist besser als spät kündigen. Ein regelmäßiger Abgleich der Zahlungseingänge, eine sachliche Mahnung und ein offenes Gespräch lösen viele Fälle, bevor sie eskalieren. Wo eine Kündigung dennoch unumgänglich ist, sorgt eine lückenlose Dokumentation für Sicherheit. Sie ersetzt keine Rechtsberatung, macht diese aber deutlich einfacher und verlässlicher.
— Uli
Unterstützung bei Mietverhältnissen
Wenn Sie Kündigungen, Mahnungen und Mieterwechsel nicht selbst steuern möchten, übernehmen wir das im Rahmen unserer Mietverwaltung für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Mainz, Wiesbaden, Frankfurt und Umgebung. Dazu gehören die Mieterkommunikation, die Vertragsgestaltung, das Mieteninkasso und Mahnwesen, Objektbegehungen, die Übergabe sowie die Nebenkostenabrechnung. Rechtliche Einzelfragen klären wir gemeinsam mit Ihrem Rechtsbeistand. Welche Kosten Sie realistisch einplanen sollten, erläutern wir im Beitrag Mietverwaltung Kosten 2026.
Häufige Fragen
Darf ich als Vermieter per E-Mail kündigen?
Nein. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf nach § 568 BGB der schriftlichen Form. Sie benötigen ein Papierschreiben mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter. Eine E-Mail kann allenfalls ergänzend über den Versand informieren.
Muss ich die Kündigung begründen?
Bei der ordentlichen Kündigung von Wohnraum ja. Die Gründe für Ihr berechtigtes Interesse gehören konkret in das Schreiben. Bei Eigenbedarf nennen Sie die Person, die einziehen soll, und den Grund. Gründe, die nicht im Schreiben stehen, werden später in der Regel nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind.
Wie lang ist die Kündigungsfrist für Vermieter?
Sie beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Maßgeblich ist die Zeit seit Überlassung der Wohnung.
Was tun, wenn die Miete nicht gezahlt wird?
Prüfen Sie zunächst den Zahlungseingang und schicken Sie dann eine schriftliche Mahnung mit konkreter Frist. Bei vorübergehenden Schwierigkeiten kann eine schriftlich festgehaltene Ratenzahlung sinnvoll sein. Erreicht der Rückstand die gesetzlichen Schwellen, sollten Sie eine Kündigung anwaltlich prüfen lassen.
Kann ein Mieter allein aus einem gemeinsamen Mietvertrag kündigen?
Grundsätzlich nicht. Bei mehreren Mietern müssen alle kündigen und unterschreiben. Soll nur eine Person ausscheiden, ist eine ausdrückliche schriftliche Vereinbarung mit Ihnen als Vermieter erforderlich.
Quellen
- § 568 BGB: Form und Inhalt der Kündigung
- § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
- § 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung
- § 574b BGB: Form und Frist des Widerspruchs
- Bundesministerium der Justiz: Kleiner Leitfaden Wohnraummietrecht
- Deutscher Anwaltverein, AG Mietrecht und Immobilien: Kündigung und Vertragsbeendigung
- Mieterbund Darmstadt: Merkblatt zur Zustellung von Willenserklärungen
- Mieterverein zu Hamburg: Kündigung durch Mieterseite
- Berliner Mieterverein: BGH zur Schriftform bei der GbR
