Trinkwasserprüfung auf Legionellen: Pflichten für Eigentümer

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung muss in der Regel alle drei Jahre auf Legionellen untersucht werden. Das gilt, wenn der Speicher mehr als 400 Liter fasst oder eine Warmwasserleitung mehr als 3 Liter enthält und im Haus geduscht wird. Die Proben entnimmt ein zugelassenes Labor an festgelegten Stellen der Anlage. Erreicht ein Ergebnis den technischen Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml, muss der Betreiber handeln: das Gesundheitsamt informieren, die Ursache klären, eine Risikoabschätzung erstellen lassen und die Bewohner schützen. Im Folgenden erklären wir, wen die Pflicht trifft, wie die Untersuchung abläuft und wie Eigentümergemeinschaften und Vermieter sie verlässlich organisieren.

Kurz gesagt

• Pflicht: Untersucht werden muss bei Großanlagen zur Trinkwassererwärmung (Speicher über 400 Liter oder mehr als 3 Liter in einer Leitung) mit Duschen, wenn Trinkwasser gewerblich oder öffentlich abgegeben wird. Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen.
• Intervall: Bei vermieteten Wohngebäuden in der Regel mindestens alle drei Jahre, bei neuen Anlagen erstmals nach drei bis zwölf Monaten.
• Durchführung: Nur eine zugelassene Untersuchungsstelle darf die Proben entnehmen und auswerten.
• Befund: Ab 100 KBE/100 ml folgen Anzeige beim Gesundheitsamt, Ortsbesichtigung, schriftliche Risikoabschätzung und Schutzmaßnahmen.
• Dokumentation: Ergebnisse gehen an die Bewohner, die Unterlagen nach einem Befund sind zehn Jahre aufzubewahren.

Inhaltsverzeichnis

• Inhalt
• Welche Gebäude untersucht werden müssen
• Wer als Betreiber verantwortlich ist
• Wie oft geprüft wird
• So läuft die Probennahme ab
• Der technische Maßnahmenwert richtig eingeordnet
• Was nach einem auffälligen Befund zu tun ist
• Vorbeugen im laufenden Betrieb
• Kosten und Abrechnung
• Legionellenprüfung mit Hillwig Immobilien
• Unsere Sicht als Hausverwaltung
• Häufige Fragen
• Quellen

Inhalt

1. Welche Gebäude untersucht werden müssen
2. Wer als Betreiber verantwortlich ist
3. Wie oft geprüft wird
4. So läuft die Probennahme ab
5. Der technische Maßnahmenwert richtig eingeordnet
6. Was nach einem auffälligen Befund zu tun ist
7. Vorbeugen im laufenden Betrieb
8. Kosten und Abrechnung
9. Unsere Sicht als Hausverwaltung
10. Häufige Fragen

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Ihrem Gebäude erteilen das zuständige Gesundheitsamt sowie Fachanwälte oder Sachverständige für Trinkwasserhygiene.

Welche Gebäude untersucht werden müssen

Die Untersuchungspflicht ergibt sich aus § 31 der Trinkwasserverordnung. Vier Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein:

1. Trinkwasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben.
2. Es gibt eine Anlage zur Trinkwassererwärmung mit einem Speicher- oder zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer von mehr als 400 Litern oder mit mehr als 3 Litern Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle (die Zirkulationsleitung zählt dabei nicht mit).
3. Im Gebäude gibt es Duschen oder andere Einrichtungen, die Wasser vernebeln.
4. Die Anlage befindet sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus.

In der Praxis heißt das: Ein klassisches Mehrfamilienhaus mit zentralem Warmwasserspeicher im Keller und Zirkulationsleitung fällt fast immer unter die Pflicht. Die 3-Liter-Grenze ist schnell erreicht, weil schon längere Leitungsabschnitte zu einer weiter entfernten Wohnung dieses Volumen fassen.

Das Gesundheitsamt Bremen fasst die Abgrenzung für Wohngebäude anschaulich zusammen:

Gerade der letzte Punkt wird in Eigentümergemeinschaften oft übersehen: Sobald auch nur eine Wohnung vermietet ist, besteht die Pflicht für die gesamte Anlage. Auch die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass in Häusern mit eigenem Boiler pro Wohnung ein Legionellenrisiko eher unwahrscheinlich ist, zentrale Großanlagen dagegen regelmäßig untersucht werden müssen.

In Mainz geht die Pflicht auf die 2011 geänderte Trinkwasserverordnung zurück, worauf auch der örtliche Versorger Mainzer Netze hinweist. Die Kriterien gelten bundesweit gleich, in Mainz und Wiesbaden ebenso wie in Frankfurt.

Wer als Betreiber verantwortlich ist

Verantwortlich ist der Betreiber der Wasserversorgungsanlage. Nach dem BayernPortal sind das bei Vermietung der Hausbesitzer, der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft, gegebenenfalls vertreten durch eine Hausverwaltung.

Für die Praxis bedeutet das:

• Eigentümer eines ganzen Mehrfamilienhauses: Sie sind selbst Betreiber und beauftragen die Untersuchung, sofern Sie diese Aufgabe nicht an eine Mietverwaltung übertragen haben.
• Wohnungseigentümergemeinschaft: Die zentrale Warmwasseranlage gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaft ist Betreiber, die WEG-Verwaltung organisiert Beauftragung, Termine, Information der Bewohner und Dokumentation. Wie Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft verteilt sind, erläutern wir in unserem Beitrag Eigentümergemeinschaft einfach erklärt.
• Vermieter einer einzelnen Eigentumswohnung: Für die gemeinsame Anlage ist die Gemeinschaft zuständig. Es lohnt sich, in der Eigentümerversammlung nachzufragen, wann zuletzt untersucht wurde.

Wie oft geprüft wird

Die Intervalle regelt ebenfalls § 31 Abs. 2 TrinkwV:

Bei öffentlicher Abgabe kann das Gesundheitsamt das Intervall auf bis zu drei Jahre verlängern, wenn drei aufeinanderfolgende Jahre ohne Beanstandung vorliegen und die Anlage unverändert den Regeln der Technik entspricht. Auch das Robert Koch-Institut beschreibt diese Unterscheidung zwischen jährlicher Pflicht bei öffentlicher Nutzung und dreijährigem Rhythmus bei gewerblichem Betrieb.

Für neu gebildete Eigentümergemeinschaften nach der Übergabe durch den Bauträger ist die Frist für die Erstuntersuchung besonders wichtig. Sie beginnt mit der Inbetriebnahme und gerät in der Übergangsphase leicht aus dem Blick. Nach längeren Leerständen oder Stilllegungen sollte die Anlage ebenfalls genauer betrachtet werden, denn stehendes Wasser begünstigt das Wachstum. Welche technischen Prüfungen nach einer Gebäudestilllegung anfallen können, zeigt auch der Blick auf Wasserinstallationen in anderen Ländern.

So läuft die Probennahme ab

Der Betreiber beauftragt eine nach § 40 TrinkwV zugelassene Untersuchungsstelle, die Probennahme, Transport und Analyse übernimmt. Ein einzelner zertifizierter Probennehmer ohne Anbindung an ein zugelassenes Labor genügt nach der Empfehlung des Umweltbundesamts nicht. In Rheinland-Pfalz verweist die Kreisverwaltung Mainz-Bingen in einem Merkblatt für Betreiber auf die Liste der akkreditierten Labore im Land.

Der Ablauf nach der UBA-Empfehlung von 2025:

1. Probennahmestellen festlegen: Mindestens am Abgang der Warmwasserleitung vom Trinkwassererwärmer, am Wiedereintritt der Zirkulationsleitung und an den Steigsträngen, jeweils an repräsentativen Entnahmestellen. Fehlen geeignete Probenahmeventile, müssen sie vorher eingebaut werden.
2. Entnahme vorbereiten: Strahlregler werden entfernt, die Auslaufstelle wird desinfiziert, vorzugsweise durch Abflammen.
3. Probe nehmen: Nach kurzer Spülung wird ein steriles Gefäß befüllt, die Wassertemperatur wird gemessen.
4. Alles an einem Tag: Sämtliche Proben einer Anlage werden am selben Kalendertag entnommen.
5. Transport: Gekühlt bei etwa 5 °C und lichtgeschützt, möglichst innerhalb eines Tages im Labor. Spätestens 48 Stunden nach der Entnahme muss die Probe angesetzt sein.

Für Sie als Eigentümer oder Verwaltung bedeutet das vor allem Organisation: Zugang zum Heizungskeller sicherstellen, betroffene Mieter rechtzeitig über den Termin informieren, falls Proben in Wohnungen genommen werden, und den Befund geordnet ablegen.

Der technische Maßnahmenwert richtig eingeordnet

Für Legionellen gibt die Trinkwasserverordnung keinen Grenzwert vor, sondern einen technischen Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Das Landesamt für Gesundheit und Soziales Berlin erklärt, dass dieser Wert keine Grenze zwischen ungefährlich und gefährlich markiert. Er zeigt an, dass wahrscheinlich ein technischer Mangel vorliegt, und löst deshalb die Pflicht zur Risikoabschätzung aus.

Zum Gesundheitsrisiko: Legionellen werden durch das Einatmen fein zerstäubten Wassers übertragen, etwa beim Duschen. Beim Trinken besteht laut infektionsschutz.de in der Regel keine Infektionsgefahr, eine Übertragung von Mensch zu Mensch gibt es nicht. Die Erreger können die Legionärskrankheit, eine schwere Lungenentzündung, oder das mildere Pontiac-Fieber auslösen. Besonders gefährdet sind ältere Menschen, Raucher und Menschen mit geschwächtem Immunsystem. Wer nach einem auffälligen Befund Fieber, Husten oder Atembeschwerden bemerkt, sollte seine Hausärztin oder seinen Hausarzt aufsuchen und auf den Befund hinweisen.

Was nach einem auffälligen Befund zu tun ist

Wird der Maßnahmenwert erreicht, meldet das Labor dies nach § 53 TrinkwV selbst dem Gesundheitsamt. Die Pflichten des Betreibers stehen in § 51 TrinkwV:

1. Gesundheitsamt informieren, sofern kein Nachweis vorliegt, dass das Labor dies bereits getan hat.
2. Ursache klären, mit Ortsbesichtigung und Prüfung, ob die Anlage den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht.
3. Schriftliche Risikoabschätzung nach der Empfehlung des Umweltbundesamts erstellen lassen, in der Regel durch einen Sachverständigen für Trinkwasserhygiene.
4. Schutzmaßnahmen für die Bewohner umsetzen und dem Gesundheitsamt mitteilen.
5. Dokumentieren: Die Unterlagen sind nach Abschluss der Maßnahmen zehn Jahre verfügbar zu halten.

Die Bewohner sind unverzüglich zu informieren. Unabhängig davon müssen Betreiber nach § 45 TrinkwV die Ergebnisse der Legionellenuntersuchungen mindestens jährlich in Textform an die Betroffenen weitergeben und Einzelergebnisse auf Verlangen zugänglich machen.

Welche Schutzmaßnahmen angemessen sind, hängt vom Ausmaß ab. Die Stadt Stuttgart nennt in ihrem Handlungsfahrplan für Betreiber zum Beispiel ein generelles Duschverbot ab 10.000 KBE/100 ml, alternativ Sterilfilter an den Duschen. Nach der Sanierung sieht Stuttgart eine erste Nachuntersuchung nach einer Woche vor, danach zwei weitere im Abstand von drei Monaten. Andere Gesundheitsämter können eigene Vorgaben machen. Maßgeblich ist immer die Anordnung Ihres zuständigen Amtes.

Vorbeugen im laufenden Betrieb

Nach Angaben des DVGW entscheiden drei Faktoren über die Vermehrung: Aufenthaltszeit des Wassers, Temperatur und Nährstoffe. Legionellen wachsen am besten zwischen 25 und 45 °C. Daraus ergeben sich klare Betriebsregeln:

• Temperatur halten: Die Verbraucherzentrale empfiehlt 60 °C am Warmwasserbereiter. Im gesamten Zirkulationssystem sollten nach DVGW an jeder Stelle mindestens 55 °C erreicht werden.
• Zirkulation durchgehend betreiben: Die Zirkulationspumpe sollte rund um die Uhr laufen.
• Stagnation vermeiden: Selten genutzte Entnahmestellen und leerstehende Wohnungen regelmäßig spülen, ungenutzte Leitungsabschnitte fachgerecht zurückbauen lassen.
• Kaltwasser kalt halten: Kaltwasserleitungen sollten nicht neben warmen Leitungen ohne Dämmung verlaufen.
• Wartung dokumentieren: Temperaturprotokolle, Wartungen und Spülungen geordnet ablegen. Das erleichtert jede spätere Ursachenklärung.

Schwankende Warmwassertemperaturen sind dabei ein Warnsignal, denn sie können auf Probleme an Speicher, Regelung oder Zirkulation hinweisen. Die typischen Ursachen für schwankendes Warmwasser ähneln sich bei Heizthermen und Speichern über Ländergrenzen hinweg.

Diese Punkte gehören in die laufende Instandhaltungsplanung. Weitere Anregungen finden Sie in unserer Checkliste für Immobilienbesitzer 2026.

Kosten und Abrechnung

Die Kosten einer Legionellenprüfung hängen vor allem von der Zahl der Probennahmestellen und damit von der Zahl der Steigstränge ab. Hinzu kommen gegebenenfalls Anfahrt und, bei der ersten Untersuchung, der Einbau fehlender Probenahmeventile. Wir empfehlen, Angebote zugelassener Labore auf Basis derselben Anzahl von Probennahmestellen zu vergleichen.

Ob die Kosten der regelmäßigen Untersuchung über die Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden können, hängt davon ab, ob sie als umlagefähige Betriebskosten einzuordnen und im Mietvertrag vereinbart sind. Kosten für Sanierung, Reparaturen oder eine Risikoabschätzung nach einem Befund gelten dagegen als Instandhaltung. Einen Überblick über die Systematik geben unsere Beiträge Betriebskosten umlagefähig und Nebenkostenabrechnung für Vermieter. Im Einzelfall klärt eine Rechtsberatung, was für Ihren Mietvertrag gilt.

Legionellenprüfung mit Hillwig Immobilien

In unserer WEG-Verwaltung und Mietverwaltung im Rhein-Main-Gebiet gehört die Organisation der Trinkwasseruntersuchung zum Instandhaltungsmanagement: Fristen überwachen, Labor beauftragen, Bewohner informieren, Befunde im Kundenportal ablegen und bei Bedarf Maßnahmen koordinieren. Die Kosten berücksichtigen wir korrekt in der Abrechnung über unseren Abrechnungsservice.

Unsere Sicht als Hausverwaltung

Wir begleiten Eigentümer und Gemeinschaften in Mainz, Wiesbaden und Frankfurt seit über 45 Jahren. Die Legionellenprüfung ist in unserer Erfahrung selten ein technisches, sondern meist ein organisatorisches Thema. Die Pflicht ist klar geregelt, schwierig wird es, wenn Zuständigkeiten unklar sind oder Fristen zwischen zwei Verwaltungen verloren gehen.

Deshalb behandeln wir die Untersuchung als festen Bestandteil der Verwaltung und nicht als Einzelaufgabe. Termine stehen im Instandhaltungskalender, Befunde und Protokolle sind für Eigentümer und Beirat rund um die Uhr im Kundenportal abrufbar. Bei einem auffälligen Ergebnis zählt vor allem Ruhe und eine klare Reihenfolge: Bewohner informieren, Sachverständige einbinden, mit dem Gesundheitsamt abstimmen und jeden Schritt nachvollziehbar dokumentieren.

Als zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG sehen wir unsere Aufgabe darin, Ihnen diese Pflichten verlässlich abzunehmen, damit die Trinkwasserqualität und der Werterhalt Ihrer Immobilie gesichert bleiben.

Uli

Häufige Fragen

Muss ich als Vermieter einer Eigentumswohnung selbst prüfen lassen?

Bei einer zentralen Warmwasseranlage im Gemeinschaftseigentum ist die Eigentümergemeinschaft Betreiber, die Verwaltung organisiert die Untersuchung. Sie selbst müssen in diesem Fall kein Labor beauftragen. Fragen Sie in der Eigentümerversammlung nach dem letzten Befund, denn er ist auch für Ihre Mieter relevant.

Gilt die Pflicht auch, wenn alle Wohnungen selbst bewohnt sind?

Nach Auskunft des Gesundheitsamts Bremen besteht dann keine Untersuchungspflicht, weil keine gewerbliche Abgabe vorliegt. Sobald jedoch eine einzige Wohnung vermietet wird, muss die gesamte Anlage untersucht werden. Vorbeugender Betrieb mit ausreichenden Temperaturen ist in jedem Fall sinnvoll.

Was passiert, wenn die Untersuchung versäumt wurde?

Die Untersuchung sollte dann so schnell wie möglich nachgeholt werden. Das Gesundheitsamt kann die Einhaltung der Pflichten überwachen und Anordnungen treffen. Für die rechtliche Bewertung im Einzelfall wenden Sie sich an das zuständige Gesundheitsamt oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt.

Müssen die Mieter über das Ergebnis informiert werden?

Ja. Die Ergebnisse sind den Bewohnern mindestens jährlich in Textform mitzuteilen, etwa per Aushang oder Schreiben, Einzelergebnisse auf Nachfrage. Bei Erreichen des Maßnahmenwerts müssen die Bewohner unverzüglich informiert werden.

Ist Duschen nach einem positiven Befund noch erlaubt?

Das hängt vom Ausmaß der Belastung und den Vorgaben des Gesundheitsamts ab. Bei hohen Werten kann ein Duschverbot oder der Einsatz von Sterilfiltern angeordnet werden. Folgen Sie den Hinweisen Ihres Betreibers und des zuständigen Amtes.

Quellen

• Gesundheitsamt Bremen: FAQ zu Legionellen im Trinkwasser
• Verbraucherzentrale: Gefahr aus der Wasserleitung durch Blei und Legionellen
• Mainzer Netze: Trinkwasserqualität
• Kreisverwaltung Mainz-Bingen: Kurzinfo für Betreiber von Großanlagen
• BayernPortal: Anzeige des Erreichens des technischen Maßnahmenwertes
• Robert Koch-Institut: Hygiene in Trinkwasserinstallationen
• Umweltbundesamt: Systemische Untersuchungen von Trinkwasserinstallationen auf Legionellen (2025)
• LAGeSo Berlin: Legionellen in Hausinstallationen
• infektionsschutz.de: Erregersteckbrief Legionellen
• Stadt Stuttgart: Handlungspflichten bei Erreichen des technischen Maßnahmenwertes
• DVGW: Vermeidung von Legionellen im Trinkwasser
• mietrecht.org: Legionellenprüfung in der Nebenkostenabrechnung

Empfehlungen

• Tipps für Wohnungseigentümer: Wert erhalten, Rechte wahren
• Checkliste für Immobilienbesitzer 2026: Werterhalt sichern
• Eigentümergemeinschaft einfach erklärt: Rechte & Pflichten