1,5–2 %: Notarkosten beim Immobilienverkauf für Verkäufer

Für einen Immobilienverkauf in Deutschland sollten Sie insgesamt mit etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch rechnen. In der Praxis trägt meist der Käufer den größten Teil dieser Kosten, während der Verkäufer üblicherweise die Löschung alter Grundschulden bezahlt. Rechtlich regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) die Höhe der Gebühren und legt fest, dass Käufer und Verkäufer dem Notar gegenüber gesamtschuldnerisch haften können.

Kurz gesagt:

Notarkosten beim Immobilienverkauf in Deutschland liegen meist bei 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises, wobei die meisten Gebühren vom Käufer getragen werden.

In der Regel trägt der Käufer die Kosten für Beurkundung, Vollzug und Grundbucheintragung, während der Verkäufer die Löschung alter Grundschulden bezahlt.

Die Gebühren basieren auf dem Geschäftswert, der meist dem Kaufpreis entspricht, und sind bundesweit einheitlich geregelt, also kaum verhandelbar.

Bereits erbrachte Notardienstleistungen bei gescheitertem Verkauf bleiben grundsätzlich zu bezahlen, auch wenn der Vertrag zustande kommt.

Inhaltsverzeichnis

Notarkosten Immobilienverkauf: Aus welchen Posten setzen sich die Gebühren zusammen?
Wer zahlt welche Posten? Aufteilung und Haftung nach GNotKG
Wie berechnet sich die Notarrechnung nach GNotKG?
Was kostet der Notar bei 300.000 € und 500.000 € Kaufpreis?
Was kostet die Löschung alter Grundschulden oder ein gescheiterter Kauf?
Wie läuft der Notartermin ab und wann werden die Kosten fällig?
Sind Notarkosten beim Immobilienverkauf steuerlich absetzbar?
Praktische Checkliste für Verkäufer: So vermeiden Sie Kostenfallen
Warum eine klare Kostenaufstellung Streit vermeidet
Unterstützung beim Verkauf: Von der Wertermittlung bis zum Notartermin
Quellen

Notarkosten Immobilienverkauf: Aus welchen Posten setzen sich die Gebühren zusammen?

Die Notarrechnung besteht nicht aus einer einzigen Position, sondern aus mehreren Einzelgebühren, die sich addieren. Wer die Rechnung liest, findet meist folgende Punkte:

Beurkundung des Kaufvertrags, in der Regel mit der doppelten Gebühr angesetzt
Vollzug des Geschäfts, etwa die Hälfte der vollen Gebühr
Betreuungstätigkeit, ebenfalls oft eine halbe Gebühr
Grundbucheintragung für die Eigentumsumschreibung
Grundschuldeintragung, falls der Käufer den Kauf über einen Kredit finanziert
Auslagen wie Post, Kopien oder Registerabrufe, zuzüglich Mehrwertsteuer

Notar- und Grundbuchkosten haben dabei unterschiedliche Bemessungsgrundlagen: Der Notar berechnet seine Gebühr meist nach dem vollen Kaufpreis, das Grundbuchamt teils nach abweichenden Werten, etwa wenn eine Grundschuld separat eingetragen wird. Als Faustregel gilt: rund 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises entfallen auf den Notar, etwa 0,5 % auf das Grundbuchamt. Die genaue Summe schwankt je nach Zahl der Auflagen, Zahl der Grundschulden und Umfang der Betreuung.

Wer zahlt welche Posten? Aufteilung und Haftung nach GNotKG

In Deutschland ist es weder Sitte noch Gesetz, dass eine Seite automatisch alles zahlt. Üblich ist trotzdem eine klare Praxisregel, die sich in nahezu jedem Kaufvertrag wiederfindet:

Der Käufer trägt die Notarkosten für Beurkundung, Vollzug und Grundbucheintragung.
Der Verkäufer zahlt die Löschung bestehender Grundschulden, weil er das Grundstück lastenfrei übergeben muss.
Beide Parteien können nach § 29 GNotKG vom Notar zur Zahlung herangezogen werden, unabhängig davon, wie der Kaufvertrag die Kosten intern verteilt.
Wer den Auftrag erteilt oder die Kostenschuld ausdrücklich übernimmt, haftet ebenfalls als Kostenschuldner.

Diese gesamtschuldnerische Haftung überrascht viele Verkäufer. Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar an den Verkäufer wenden, selbst wenn der Vertrag eine andere Aufteilung vorsieht. Vertragliche Abreden zur Kostenverteilung sind zwar üblich und werden im notariellen Kaufvertrag mitbeurkundet, sie ändern aber nichts an der gesetzlichen Außenhaftung gegenüber dem Notar. In der Praxis übernimmt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten, während die Löschung alter Belastungen beim Verkäufer verbleibt.

Wie berechnet sich die Notarrechnung nach GNotKG?

Grundlage der Berechnung ist der Geschäftswert, in der Regel der beurkundete Kaufpreis. Aus diesem Wert liest der Notar in der Gebührentabelle B des GNotKG eine „volle Gebühr“ ab. Diese volle Gebühr wird dann je nach Tätigkeit mit einem Faktor multipliziert: die Beurkundung des Kaufvertrags schlägt meist mit der zweifachen Gebühr zu Buche, Vollzug und Betreuung jeweils mit der halben Gebühr.

Berechnung der Notargebühren gemäß GNotKG

Wichtig zu verstehen: Diese Gebühren sind bundesweit einheitlich gesetzlich festgelegt. Ein Notar in München verlangt für denselben Kaufpreis dieselbe Grundgebühr wie ein Notar in Mainz. Verhandlungsspielraum gibt es hier praktisch nicht, was für Verkäufer immerhin Planungssicherheit bedeutet.

Mehrere Faktoren treiben die Gesamtkosten nach oben. Wird zusätzlich zur Auflassungsvormerkung eine Grundschuld für die Käuferfinanzierung bestellt, entsteht ein eigener Geschäftswert und damit eine zusätzliche Gebühr. Auch Auslagen wie Registerabrufe, Kopien und Porto kommen hinzu, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer. Wer mehrere Nachträge oder Änderungen zum bereits beurkundeten Vertrag benötigt, zahlt ebenfalls erneut. Der Vollzug, also die eigentliche Durchführung der Eintragungen und Bescheinigungen, läuft parallel zur Betreuungstätigkeit des Notars und wird separat abgerechnet. Das GNotKG regelt außerdem die Fälligkeit: Notare dürfen einen Kostenvorschuss verlangen und die Gebühr wird mit Beendigung des Geschäfts fällig.

Was kostet der Notar bei 300.000 € und 500.000 € Kaufpreis?

Konkrete Zahlen helfen mehr als jede Faustregel. Die folgenden Beispiele gehen von einem Standardfall aus: Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und einer Grundschuldbestellung zur Kaufpreisfinanzierung.

Bei einem Kaufpreis von etwa 300.000 Euro liegen die Notarkosten für Beurkundung, Vollzug und Betreuung in einer typischen Größenordnung. Die Grundbuchkosten für Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung können ebenfalls mehrere hundert Euro betragen. Die Gesamtkosten summieren sich je nach Eintragungen und Umfang der Grundschuld.
Bei einem Kaufpreis von ungefähr 500.000 Euro erhöhen sich die Notarkosten und Grundbuchkosten entsprechend. Die Gesamtkosten können mehrere tausend Euro betragen, abhängig von der Anzahl der Gebäudeeintragungen und sonstigen Leistungen.

Diese Werte sind Näherungen. Einzelne Positionen variieren je nach beauftragten Zusatzleistungen, etwa wenn eine bestehende Grundschuld gelöscht oder ein Treuhandkonto eingerichtet werden muss. Für eine verlässliche Zahl lohnt sich immer ein Kostenvoranschlag beim zuständigen Notar.

Was kostet die Löschung alter Grundschulden oder ein gescheiterter Kauf?

Bestehen auf dem Grundstück noch alte Grundschulden aus einem abgelösten Kredit, muss der Verkäufer diese vor oder bei der Eigentumsumschreibung löschen lassen. Die Löschungskosten trägt in aller Regel der Verkäufer, da er das Grundstück lastenfrei zu übergeben hat. Je nach Höhe der ursprünglichen Grundschuld kommen dafür einige Hundert Euro zusätzlich zusammen.

Kommt der Kauf nicht zustande, etwa weil die Finanzierung des Käufers scheitert, sind bereits erbrachte Notarleistungen trotzdem zu bezahlen. Wer den Auftrag erteilt hat, bleibt Kostenschuldner. Löst der Verkäufer zudem ein laufendes Darlehen vorzeitig ab, verlangt die Bank oft eine Vorfälligkeitsentschädigung, die mit den Notarkosten nichts zu tun hat, aber die Gesamtrechnung des Verkaufs deutlich erhöhen kann.

Wie läuft der Notartermin ab und wann werden die Kosten fällig?

Vor dem eigentlichen Termin erhalten beide Parteien den Vertragsentwurf zur Prüfung, üblicherweise mindestens zwei Wochen vorher. Am Termin selbst verlesen und unterzeichnen Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag gemeinsam mit dem Notar.

Danach übernimmt der Notar den Vollzug: Er veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer vorläufig sichert, und informiert das Finanzamt über den Verkauf. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die endgültige Eigentumsumschreibung nötig ist. Dieser Schritt dauert je nach Bundesland und Auslastung mehrere Wochen bis Monate. Die Notarkosten selbst werden meist kurz nach der Beurkundung per Rechnung fällig, unabhängig vom Fortschritt der Grundbucheintragung. Mehr zum gesamten Verkaufsprozess finden Sie in unserem Leitfaden zum Immobilienverkauf in Deutschland.

Sind Notarkosten beim Immobilienverkauf steuerlich absetzbar?

Ob sich Notar- und Grundbuchkosten steuerlich auswirken, hängt stark vom Einzelfall ab. Verkäufer können die Notarkosten für die Löschung von Belastungen häufig als Veräußerungskosten von einem etwaigen steuerpflichtigen Gewinn abziehen, etwa wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird. Bei einer selbstgenutzten Wohnung, die länger als zehn Jahre im Eigentum war, entfällt diese Frage meist, da der Verkauf ohnehin steuerfrei ist.

Wer die Immobilie vermietet hat und nun verkauft, sollte die Kostenaufteilung sorgfältig dokumentieren, da einzelne Positionen unterschiedlich behandelt werden können. Weil steuerliche Regelungen von Ihrer individuellen Situation abhängen, ersetzt dieser Überblick keine steuerliche Beratung. Konsultieren Sie bei Unsicherheiten einen Steuerberater.

Praktische Checkliste für Verkäufer: So vermeiden Sie Kostenfallen

Aus der täglichen Praxis von Hillwigimmobilien zeigt sich: Die meisten Zusatzkosten entstehen nicht durch die Notargebühren selbst, sondern durch schlecht vorbereitete Unterlagen. Wer folgende Punkte vor dem Notartermin klärt, spart Zeit und vermeidet Nachforderungen:

Grundbuchauszug frühzeitig anfordern und bestehende Belastungen prüfen
Restschuld eventueller Grundschulden bei der Bank erfragen, um Löschungskosten realistisch einzuschätzen
Bonität des Kaufinteressenten vor Vertragsunterzeichnung prüfen lassen, um einen Kaufabbruch zu vermeiden
Zahlungsvereinbarungen im Vertrag klar und eindeutig formulieren lassen
Vollzugsvoraussetzungen wie Löschungsbewilligungen rechtzeitig einholen

Unsere Checkliste zum Immobilienverkauf fasst diese und weitere Vorbereitungsschritte zusammen.

Profi-Tipp: Lassen Sie sich vom Notar vor der Beurkundung eine schriftliche Kostenschätzung geben. Das nimmt Überraschungen aus der Endabrechnung und erleichtert die Abstimmung mit dem Käufer.

Warum eine klare Kostenaufstellung Streit vermeidet

Mit über 45 Jahren Erfahrung in der Immobilienverwaltung im Rhein-Main-Gebiet sehen wir bei Hillwigimmobilien immer wieder, dass Streit selten wegen der Höhe der Notarkosten entsteht, sondern wegen unklarer Absprachen im Vorfeld. Eine transparente, frühzeitig dokumentierte Kostenaufteilung schafft Vertrauen zwischen Käufer und Verkäufer. Der Notar bleibt dabei neutral und rechtlich gebunden, eine zusätzliche Begleitung durch einen erfahrenen Makler kann bei der Vorbereitung trotzdem viele Fragen im Vorfeld klären.

— Uli

Unterstützung beim Verkauf: Von der Wertermittlung bis zum Notartermin

Hillwigimmobilien ist die Alternative zum reinen Papierkram beim Immobilienverkauf im Rhein-Main-Gebiet: Statt sich allein durch Grundbuchauszüge, Kostenvoranschläge und Bonitätsfragen zu arbeiten, übernehmen wir die Marktwertermittlung, begleiten Sie zum Notartermin und koordinieren die Löschung alter Grundschulden mit Ihrer Bank. Auch die Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten gehört zu unserem Leistungsspektrum, damit ein Kaufabbruch nach der Reservierung möglichst gar nicht erst vorkommt. Für Eigentümer bedeutet das weniger Risiko und eine Kostenplanung, die von Anfang an belastbar ist. Wenn Sie Ihre Immobilie im Rhein-Main-Gebiet verkaufen möchten und Unterstützung bei Notartermin und Kostenplanung suchen, lernen Sie unsere Maklerleistungen kennen oder fordern Sie ein unverbindliches Angebot an.

Unterstützung beim Verkauf: Von der Wertermittlung bis zum Notartermin — overview diagram

Quellen

Die zentralen Angaben dieses Artikels stützen sich auf das GNotKG sowie auf Praxisratgeber zu Kostenverteilung und Berechnung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Wenden Sie sich bei individuellen Fragen an Ihren Notar oder Steuerberater.