Maklerprovision für Verkäufer: Wer zahlt was und wie viel?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus an eine Privatperson verkaufen und dafür einen Makler beauftragen, zahlen Sie als Verkäufer in aller Regel mindestens die Hälfte der Provision. Das schreiben die §§ 656c und 656d BGB seit Dezember 2020 vor. Wie hoch die Provision insgesamt ausfällt, legt das Gesetz dagegen nicht fest: Sie ist frei verhandelbar. In diesem Beitrag erklären wir, welche Regeln für Verkäufer gelten, wann sie nicht greifen, wie Sie die Kosten konkret berechnen und unter welchen Voraussetzungen sich Maklerkosten steuerlich auswirken können.

Kurz gesagt

• Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt das Halbteilungsprinzip: Der Käufer trägt höchstens 50 % der Provision, den Rest trägt der Verkäufer.
• Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht geregelt. Häufig genannte Gesamtsätze liegen zwischen 5,95 % und 7,14 % inklusive Umsatzsteuer, verbindlich ist allein Ihre Vereinbarung.
• Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden, zum Beispiel per E-Mail. Fehlt sie, kann der Provisionsanspruch entfallen.
• Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Verkäufe an Unternehmer gilt die Halbteilung nicht, hier zählt die individuelle Vereinbarung.
• Steuerlich wirken Maklerkosten meist nur dann, wenn der Verkauf selbst steuerpflichtig ist, etwa innerhalb der Spekulationsfrist bei vermieteten Objekten.

Inhaltsverzeichnis

• Inhalt
• Wer zahlt den Makler beim Verkauf?
• Wann die Halbteilung nicht gilt
• Wie hoch ist die Provision für Verkäufer?
• Textform und wirksamer Maklervertrag
• Wann Verkäufer keine Provision zahlen
• Zusatzkosten und Reservierungsgebühren
• Maklerkosten steuerlich absetzen
• Worauf Sie vor der Beauftragung achten sollten
• Unsere Sicht aus der Praxis
• Verkauf mit Begleitung aus der Region
• Häufige Fragen
• Quellen

Inhalt

1. Wer zahlt den Makler beim Verkauf?
2. Wann die Halbteilung nicht gilt
3. Wie hoch ist die Provision für Verkäufer?
4. Textform und wirksamer Maklervertrag
5. Wann Verkäufer keine Provision zahlen
6. Zusatzkosten und Reservierungsgebühren
7. Maklerkosten steuerlich absetzen
8. Worauf Sie vor der Beauftragung achten sollten
9. Unsere Sicht aus der Praxis
10. Häufige Fragen

Wer zahlt den Makler beim Verkauf?

Bis Ende 2020 war es in vielen Regionen Deutschlands üblich, dass der Käufer die gesamte Provision oder den größten Teil davon trug. Mit der Reform des Maklerrechts hat der Gesetzgeber das für typische Verbraucherkäufe geändert. Die Verbraucherzentrale fasst die Regeln so zusammen: Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist.

Für Sie als Verkäufer sind zwei Konstellationen zu unterscheiden.

Der Makler arbeitet für beide Seiten

Lässt sich der Makler sowohl von Ihnen als auch vom Käufer eine Provision versprechen, spricht man vom Doppelmakler. Dann gilt § 656c BGB: Beide Parteien zahlen denselben Betrag. Vereinbart der Makler mit Ihnen eine geringere Provision, etwa weil Sie verhandelt haben, kann er auch vom Käufer nur diesen geringeren Betrag verlangen. Erlässt er Ihnen die Provision ganz, gilt das ebenso für den Käufer.

Sie beauftragen den Makler allein

Haben nur Sie den Makler beauftragt, regelt § 656d BGB, ob und in welchem Umfang Sie die Kosten an den Käufer weitergeben dürfen. Der Käufer darf höchstens 50 % der Gesamtprovision übernehmen. Zudem wird sein Anteil erst fällig, wenn Sie nachweisen, dass Sie Ihren Anteil bezahlt haben. Sie können die Provision also nicht vollständig auf den Käufer abwälzen, wohl aber freiwillig mehr als die Hälfte oder alles selbst übernehmen. Viele Verkäufer bieten ihre Immobilie dann ausdrücklich provisionsfrei für Käufer an.

Wie ernst die Gerichte diese Vorgaben nehmen, zeigt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2025: Eine Vereinbarung, die gegen § 656d BGB verstößt, ist insgesamt nichtig. Sie wird nicht auf das zulässige Maß zurückgeführt, sondern entfällt vollständig. Bereits gezahlte Beträge können dann unter Umständen zurückgefordert werden. In einer weiteren Entscheidung hat der BGH die Voraussetzungen eines Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz beim Kauf eines Einfamilienhauses näher bestimmt. Für Verkäufer heißt das: Eine sauber formulierte Provisionsklausel ist keine Formsache.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu einem konkreten Vertrag wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Immobilienrecht.

Wann die Halbteilung nicht gilt

Die Schutzvorschriften betreffen nur eine bestimmte Kombination: Objekt ist eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, und der Käufer ist Verbraucher. Fehlt eines dieser Merkmale, gilt das, was Sie mit dem Makler und gegebenenfalls mit dem Käufer vereinbaren. Das betrifft insbesondere:

• Mehrfamilienhäuser, auch wenn eine Privatperson sie als Kapitalanlage kauft,
• unbebaute Grundstücke,
• Gewerbeimmobilien wie Büro- oder Ladenflächen,
• Verkäufe an Unternehmer, etwa an gewerbliche Aufkäufer oder Bauträger.

Die Frage, ob ein Käufer Verbraucher im Sinne von § 13 BGB ist, kann im Einzelfall schwierig sein. Die IHK München weist darauf hin, dass Käufer, die eine Immobilie selbst nutzen oder langfristig als Vermögensanlage halten wollen, in der Regel als Verbraucher gelten. Wer dagegen mit der Absicht kauft, kurzfristig weiterzuverkaufen, kann unternehmerisch handeln. In Zweifelsfällen empfiehlt sich, den Status des Käufers schriftlich festzuhalten und die Einordnung rechtlich prüfen zu lassen.

Außerhalb der gesetzlichen Halbteilung ist die Verteilung eine Frage der Marktpraxis. Die IHK Mittlerer Niederrhein beschreibt, dass sich regional unterschiedliche Gepflogenheiten entwickelt haben: in manchen Gegenden eine hälftige Teilung, anderswo die Übernahme durch den Käufer. Verbindlich ist keine dieser Gewohnheiten, sie sind lediglich Verhandlungsgrundlage.

Wie hoch ist die Provision für Verkäufer?

Eine gesetzliche Gebührenordnung für Immobilienmakler gibt es nicht. Die Verbraucherzentrale betont, dass die Provision frei verhandelbar ist. Die in Ratgebern oft genannten Sätze von 5,95 % oder 7,14 % des Kaufpreises sind Gesamtsätze inklusive 19 % Umsatzsteuer, die bei Halbteilung auf zwei Parteien verteilt werden. Für Verkäufer entspricht das einem Anteil von 2,975 % beziehungsweise 3,57 % brutto.

Netto oder brutto?

Ein Satz von 3,57 % ist in aller Regel ein Bruttowert: 3,00 % netto zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Achten Sie im Maklervertrag darauf, ob der Prozentsatz mit oder ohne Umsatzsteuer angegeben ist. Nur so wissen Sie, welchen Betrag Sie am Ende tatsächlich überweisen.

Rechenbeispiel für eine Wohnung in der Region

Angenommen, Sie verkaufen eine Eigentumswohnung in Wiesbaden für 450.000 € an eine Familie, die selbst einziehen möchte. Je nach vereinbartem Satz ergeben sich folgende Beträge:

Das Beispiel zeigt, wie stark wenige Zehntelprozentpunkte ins Gewicht fallen. Zwischen 5,95 % und 7,14 % liegen für jede Seite knapp 2.700 €. Ob ein Satz angemessen ist, hängt vom Leistungsumfang ab: Wertermittlung, Exposé, Fotos, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlungsführung, Vorbereitung des Notartermins und Übergabe.

Ist eine Provision von 4,76 % zulässig?

Ja. Eine Provision von 4,76 % brutto, also 4 % netto, ist eine mögliche Vereinbarung, denn die Höhe ist frei verhandelbar. Entscheidend ist die Verteilung: Arbeitet der Makler als Doppelmakler, müssen Sie und der Käufer denselben Satz zahlen. Beauftragen Sie den Makler allein, dürfen Sie vom Käufer höchstens die Hälfte verlangen. Übernehmen Sie 4,76 % vollständig selbst, ist das ebenfalls zulässig.

Zur Einordnung der Gesamtkosten: Neben der Provision fallen für Verkäufer weitere Posten an, etwa für die Löschung von Grundschulden. Einen Überblick gibt unser Beitrag zu den Notarkosten beim Immobilienverkauf.

Textform und wirksamer Maklervertrag

Bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Textform bedeutet nicht Unterschrift auf Papier: Eine E-Mail, ein Brief oder eine Nachricht, die die Erklärung dauerhaft lesbar wiedergibt, genügt. Eine mündliche Absprache am Telefon reicht dagegen nicht.

Der Bundesgerichtshof hat 2026 klargestellt, dass die Erklärungen beider Seiten nicht in einem einzigen Dokument stehen müssen (Az. I ZR 202/25). Ein Austausch von E-Mails kann ausreichen, wenn die wesentlichen Inhalte, vor allem die Provisionshöhe, daraus hervorgehen. Für Verkäufer ist das eine praktische Erleichterung, zugleich aber ein Grund, schon in der ersten Korrespondenz auf klare Angaben zu achten.

Auch der Ort des Vertragsschlusses kann eine Rolle spielen. Wird ein Maklervertrag mit einem Verbraucher außerhalb von Geschäftsräumen oder per Fernkommunikation geschlossen, kann ein Widerrufsrecht bestehen. Eine aktuelle Entscheidung zum Widerruf beim Doppelmakler zeigt, dass ein Widerruf der Verkäuferseite den Anspruch des Maklers gegenüber dem Käufer nicht automatisch beseitigt. Welche Folgen sich für Sie selbst ergeben, hängt vom Einzelfall ab und sollte anwaltlich beurteilt werden.

Wann Verkäufer keine Provision zahlen

Ein Provisionsanspruch entsteht nur unter bestimmten Voraussetzungen. Nach den Erläuterungen der IHK Mittlerer Niederrhein und dem Infoblatt von Haus & Grund braucht es einen wirksamen Maklervertrag, eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung des Maklers und einen Kaufvertrag, der ursächlich auf diese Tätigkeit zurückgeht. Daraus folgen typische Fälle, in denen Sie als Verkäufer nichts zahlen:

1. Es kommt kein Kaufvertrag zustande. Die Provision ist ein Erfolgshonorar und wird erst mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag fällig.
2. Es fehlt ein wirksamer Vertrag. Etwa, wenn die Textform nicht eingehalten wurde oder die Provisionsabrede gegen § 656d BGB verstößt.
3. Der Käufer kommt nicht über den Makler. Finden Sie den Käufer nachweislich selbst, ohne Zutun des Maklers, fehlt in der Regel die Ursächlichkeit. Ausnahmen können sich aus besonderen Vertragsgestaltungen ergeben, die Sie vor Unterzeichnung prüfen sollten.
4. Sie verkaufen ohne Makler. Dann fällt keine Provision an, Sie übernehmen aber Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen selbst.
5. Die Halbteilung greift nicht, und der Käufer übernimmt die Provision. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder Gewerbeobjekten kann vereinbart werden, dass allein der Käufer zahlt.

Zusatzkosten und Reservierungsgebühren

Neben der Provision versuchen manche Anbieter, weitere Positionen abzurechnen, etwa für Inserate, Exposés oder Fotos. Die Verbraucherzentrale rät, vor der Unterschrift genau zu prüfen, welche Leistungen zusätzlich berechnet werden sollen. Zusatzkosten setzen eine wirksame gesonderte Vereinbarung voraus, und der Makler muss belegen können, dass sie tatsächlich entstanden sind. Für vorzeitig beendete Aufträge sind solche Kosten nur zulässig, wenn der Vertrag sie ausdrücklich vorsieht. Auch Reservierungsgebühren sind nach Darstellung der Verbraucherzentrale häufig unwirksam.

Maklerkosten steuerlich absetzen

Ob sich die Maklerprovision steuerlich auswirkt, hängt davon ab, ob der Verkauf selbst steuerpflichtig ist. Bitte verstehen Sie die folgenden Punkte als Orientierung, nicht als Steuerberatung.

• Selbst genutzte Immobilie: Haben Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt, ist ein Veräußerungsgewinn bei privaten Verkäufen in der Regel steuerfrei. Dann gibt es auch keinen Gewinn, den die Provision mindern könnte.
• Vermietete Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist: Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, kann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Die Maklerprovision zählt dann zu den Veräußerungskosten und mindert den steuerpflichtigen Gewinn.
• Nach Ablauf der zehn Jahre: Der private Verkauf ist meist steuerfrei, die Provision wirkt sich dann nicht aus.
• Immobilie im Betriebsvermögen: Hier gelten die Regeln der Gewinnermittlung des Unternehmens, die Provision ist in der Regel betrieblicher Aufwand.

Die Einzelheiten, etwa zur Behandlung teilweise selbst genutzter Objekte, erläutert unser Beitrag Immobilienverkauf und Steuern. Für Ihre persönliche Situation sprechen Sie bitte mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater, bevor Sie den Verkaufszeitpunkt festlegen. Die Rechnung des Maklers sollten Sie in jedem Fall aufbewahren.

Worauf Sie vor der Beauftragung achten sollten

Eine Provision ist dann gut angelegt, wenn die Leistung dahinter nachvollziehbar ist. Folgende Punkte helfen bei der Prüfung eines Angebots:

1. Satz und Bemessungsgrundlage: Ist der Prozentsatz brutto oder netto angegeben, und bezieht er sich auf den beurkundeten Kaufpreis?
2. Verteilung: Ist klar geregelt, ob der Makler für beide Seiten tätig wird und welchen Anteil jede Partei trägt?
3. Leistungsumfang: Sind Wertermittlung, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Begleitung bis zur Übergabe beschrieben?
4. Laufzeit und Kündigung: Wie lange läuft ein Alleinauftrag, und wie kann er beendet werden?
5. Zusatzkosten: Werden Positionen neben der Provision berechnet, und auf welcher Grundlage?
6. Unterlagen: Wer beschafft Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Energieausweis? Eine Übersicht finden Sie in unserem Beitrag zu den Unterlagen für den Wohnungsverkauf.

Wie der gesamte Prozess von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe abläuft, beschreiben wir im Leitfaden Immobilienverkauf Schritt für Schritt. Wer die Wohnung vermietet verkauft, findet ergänzende Hinweise unter vermietete Wohnung verkaufen.

Unsere Sicht aus der Praxis

Wir begleiten Eigentümer im Rhein-Main-Gebiet seit mehr als 45 Jahren, als WEG-Verwalter, in der Mietverwaltung und beim Verkauf. Aus dieser Arbeit wissen wir, dass die Höhe der Provision für Verkäufer selten die einzige Frage ist. Ebenso wichtig ist, ob der Verkauf gut vorbereitet ist: ob die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft vollständig vorliegen, ob Beschlüsse zu anstehenden Sanierungen offen kommuniziert werden und ob der Angebotspreis zur Lage in Mainz, Wiesbaden oder Frankfurt passt.

Gerade bei Eigentumswohnungen fragen Kaufinteressenten heute sehr genau nach Erhaltungsrücklage, Wirtschaftsplan und den letzten Jahresabrechnungen. Liegen diese Dokumente geordnet vor, verlaufen Besichtigungen und Verhandlungen ruhiger, und Rückfragen der finanzierenden Bank lassen sich zügig beantworten. Unsere Empfehlung an Verkäufer lautet deshalb: Vereinbaren Sie die Provision klar und in Textform, lassen Sie sich den Leistungsumfang schriftlich beschreiben und prüfen Sie, ob der Makler die Besonderheiten Ihres Objekts kennt, bis hin zur Verwaltung der Gemeinschaft.

— Uli

Verkauf mit Begleitung aus der Region

Wenn Sie einen Verkauf im Rhein-Main-Gebiet planen, übernehmen wir als Makler die Marktwertermittlung, die Erstellung des Exposés, Besichtigungen, Vertragsverhandlungen und die Übergabe. Weil wir viele Objekte auch in der WEG-Verwaltung betreuen, kennen wir die Unterlagen, die Käufer und Banken erwarten. Einzelheiten zu Leistungen und Ablauf finden Sie auf unserer Seite zu den Maklerleistungen für Verkauf und Vermietung. Gern besprechen wir Ihr Vorhaben in einem unverbindlichen Gespräch.

Häufige Fragen

Wie viel Maklerprovision zahlt ein Verkäufer?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher zahlen Sie mindestens die Hälfte der vereinbarten Gesamtprovision. Bei einem Gesamtsatz von 7,14 % sind das 3,57 % brutto, bei 5,95 % sind es 2,975 % brutto. Die genaue Höhe ist Verhandlungssache und ergibt sich allein aus Ihrem Maklervertrag.

Ist die Maklerprovision von 3,57 % netto oder brutto?

In der Regel ist 3,57 % ein Bruttowert, der 3 % netto zuzüglich 19 % Umsatzsteuer entspricht. Verbindlich ist, was im Vertrag steht. Prüfen Sie daher, ob dort ausdrücklich “inklusive” oder “zuzüglich Umsatzsteuer” angegeben ist.

Wann muss der Verkäufer keine Maklerprovision zahlen?

Wenn kein wirksamer Maklervertrag besteht, kein Kaufvertrag zustande kommt oder der Käufer nicht durch die Tätigkeit des Maklers gefunden wurde. Außerdem können Sie bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken, Gewerbeobjekten oder beim Verkauf an Unternehmer vereinbaren, dass der Käufer die Provision trägt.

Kann ich die Maklerkosten beim Verkauf steuerlich absetzen?

Nur wenn der Verkauf steuerpflichtig ist, etwa bei einer vermieteten Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist. Dann mindert die Provision als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn. Bei steuerfreien Verkäufen wirkt sie sich nicht aus; die Einzelheiten klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.

Darf ich die gesamte Provision auf den Käufer übertragen?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher nicht: Der Käufer trägt höchstens 50 %. Eine Vereinbarung, die darüber hinausgeht, ist nach der Rechtsprechung des BGH insgesamt unwirksam. Außerhalb dieses Anwendungsbereichs ist eine abweichende Verteilung möglich.

Quellen

• Verbraucherzentrale: Maklergebühren bei Immobilien
• IHK München: Immobilienverkauf und Maklerprovision
• IHK Mittlerer Niederrhein: Maklerprovision
• Bundesgerichtshof: Gesamtnichtigkeit einer Vereinbarung über die Maklerkosten
• Bundesgerichtshof: Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz
• Bundesgerichtshof: Urteil I ZR 202/25 zur Textform
• AnwaltOnline: Widerruf des Maklervertrags beim Doppelmakler
• Haus & Grund: Maklergebühren bei Vermietung und Verkauf

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