Der durchschnittliche Angebotspreis für Häuser in Frankfurt am Main liegt aktuell bei rund 5.635 €/m², für Eigentumswohnungen bei etwa 6.460 €/m² (Stand August 2026). Der Markt zeigt sich damit selektiv stabil: In gefragten Lagen ziehen die Immobilienpreise Frankfurt leicht an, während unsanierte Bestände in Randlagen weiter unter Druck stehen. Wer kauft oder verkauft, kommt an der Mikrolage kaum vorbei.
Kurz gesagt:
- Die Angebotspreise in Frankfurt liegen für Häuser bei etwa 5.635 €/m² und für Eigentumswohnungen bei 6.460 €/m², basieren jedoch nur auf Angeboten, nicht auf abgeschlossenen Transaktionen.
- Die tatsächlichen Verkaufszahlen sind seit 2019 um rund 16 bis 21 % niedriger, was auf eine noch unvollständige Markterholung hinweist.
- Der Wohnungsneubau bleibt knapp, was die Preise auf dem Bestand trotz schwacher Zinsen stabilisiert oder steigen lässt, vor allem bei energetisch hochwertigen Objekten.
- In Frankfurt sind Innenstadtlagen und das Westend am teuersten, während Randgebiete mit schlechter Anbindung deutlich niedrigere Preise aufweisen.
- Hohe Baukosten, verschärfte Energievorschriften und lange Bebauungsverfahren schränken die Marktaktivität ein und beeinflussen die Preisentwicklung erheblich.
Inhaltsverzeichnis
- Aktuelle Marktdaten zu Immobilienpreisen in Frankfurt
- Wie hat sich der Immobilienmarkt seit 2024 entwickelt?
- Welche Stadtteile sind in Frankfurt am teuersten?
- Was treibt die Immobilienpreise in Frankfurt tatsächlich?
- Checkliste für Käufer und Investoren in Frankfurt
- Regionale Expertise: Was Hillwig Immobilien einbringt
- Regionale Praxis-Perspektive: Was 2026 wirklich zählt
- Unverbindliche Marktanalyse für Ihre Immobilie in Frankfurt
- Quellen
Aktuelle Marktdaten zu Immobilienpreisen in Frankfurt
Die Zahlen von Engel & Völkers zeigen für Frankfurt am Main einen Ø Hauspreis von 5.635 €/m² und einen Ø Wohnungspreis von 6.460 €/m². Wichtig dabei: Diese Werte basieren auf Angebotspreisen aus Immobilienportalen, nicht auf tatsächlich abgeschlossenen Verkäufen. Wer die reale Preisentwicklung Frankfurt einschätzen will, sollte beide Quellen kennen.
Die tatsächlichen Transaktionszahlen liefert die IHK Frankfurt am Main. Im Jahr 2025 wurden 1.469 Häuser und 4.690 Eigentumswohnungen verkauft – ein Rückstand von rund 21 % beziehungsweise 16 % gegenüber dem Vergleichsjahr 2019. Der Immobilienmarkt Frankfurt hat sich also noch nicht vollständig erholt, auch wenn sich die Zahlen seitwärts bewegen.
Für verbindliche Wertermittlungen zählt ohnehin eine andere Quelle:
- Der Gutachterausschuss für Immobilienwerte Frankfurt am Main veröffentlicht den offiziellen Immobilienmarktbericht mit Bodenrichtwerten, Stichtag jeweils 01. Januar.
- Diese Werte sind im Geoportal der Stadt frei abrufbar und bilden die rechtssichere Grundlage für Gutachten, Erbschaften oder Grundstücksbewertungen.
- Portalpreise sind ein guter erster Anhaltspunkt, ersetzen aber keine amtliche Wertermittlung.
Wie hat sich der Immobilienmarkt seit 2024 entwickelt?
Der Neubau bleibt der zentrale Engpass. Die IHK Frankfurt am Main bestätigt, dass der Wohnungsneubau deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurückbleibt, und macht dafür vor allem politische Rahmenbedingungen und hohe Grundstückspreise verantwortlich. Wenn weniger gebaut wird, als Menschen in die Stadt ziehen, bleibt der Druck auf die Bestandspreise bestehen, ganz unabhängig vom Zinsniveau.
Die Finanzierungsseite hat sich 2025 und 2026 spürbar entspannt, ohne den Markt zu beflügeln. Käufer kalkulieren vorsichtiger, prüfen Objekte gründlicher und lassen sich von einer einzelnen Zinssignal-Meldung der EZB nicht mehr zu schnellen Entscheidungen drängen.
Ein Befund sticht heraus: Der Markt trennt sich zunehmend in zwei Segmente. Energetisch hochwertige Neubauten und modernisierte Bestandsobjekte bleiben preisstabil oder legen sogar zu, während unsanierte Bestände an Wert verlieren. Für Eigentümer älterer Objekte heißt das: Ohne Sanierungsplan wird der Wertverlust real, nicht nur theoretisch.
Die Erholung des Transaktionsvolumens findet vor allem in niedrigeren und mittleren Preisklassen statt. Das Luxussegment bewegt sich davon weitgehend unabhängig.
Welche Stadtteile sind in Frankfurt am teuersten?
Wer die Wohnungspreise Frankfurt vergleicht, merkt schnell: Der Stadtdurchschnitt sagt wenig über den Einzelfall aus. Innenstadtlagen und das Westend gehören traditionell zu den teuersten Adressen, hier bewegen sich Angebote regelmäßig deutlich über dem städtischen Mittel. Nach Beobachtungen aus regionalen Marktanalysen erreichen Spitzenobjekte im Luxussegment teilweise über 15.000 €/m², auch wenn solche Zahlen als Marktbeobachtung und nicht als amtliche Größe zu verstehen sind.
Am anderen Ende der Preisskala liegen Randlagen mit schwächerer ÖPNV-Anbindung oder größerer Distanz zu den großen Arbeitgebern im Bankenviertel und rund um den Flughafen. Dort zahlen Käufer oft deutlich weniger pro Quadratmeter, dafür spielt die Infrastruktur eine größere Rolle für die künftige Wertentwicklung.
Ein paar Orientierungspunkte, die sich in der Praxis immer wieder bestätigen:
- Nähe zu U-Bahn- oder S-Bahn-Stationen wirkt sich messbar auf die Nachfrage aus, besonders bei Berufspendlern.
- Grünflächen und Schulangebot heben Preise in Wohnlagen wie Sachsenhausen oder Bornheim spürbar an.
- Gewerbenahe Lagen mit Lärmbelastung liegen meist unter dem Stadtdurchschnitt, selbst bei guter Anbindung.
- Neubauprojekte in Entwicklungsgebieten wie dem Europaviertel schaffen eigene, oft höhere Preisniveaus.
Für belastbare Zahlen zu einer konkreten Adresse hilft nur der Blick in den Bodenrichtwert der jeweiligen Postleitzahl. Kartendienste wie OpenStreetMap eignen sich gut, um Infrastruktur und Mikrolage schnell zu prüfen, ersetzen aber keine Preisquelle.
Was treibt die Immobilienpreise in Frankfurt tatsächlich?
Vier Faktoren bestimmen derzeit, wohin sich der Markt bewegt.
- Neubauknappheit: Die Zahl der Fertigstellungen liegt seit Jahren unter dem Bedarf. Das verknappt das Angebot dauerhaft und stützt die Bestandspreise, selbst wenn die Nachfrage kurzfristig schwankt.
- Baukosten und Modernisierungskosten: Höhere Material- und Handwerkerpreise verteuern Neubauten und energetische Sanierungen gleichermaßen. Das bremst Transaktionen, weil sich für Verkäufer wie Käufer die Kalkulation verändert.
- Energetische Anforderungen: Verschärfte Vorgaben führen bei unsanierten Objekten zu niedrigeren Wertermittlungen. Käufer kalkulieren Sanierungskosten heute deutlich stärker ein als noch vor wenigen Jahren.
- Lange Bebauungsplanverfahren: Grundstücke mit unklarem Planungsstatus verzögern Projekte um Jahre. Das trifft besonders Investoren, die auf zügige Bebauung setzen.
Profi-Tipp: Fragen Sie bei jedem Objekt aktiv nach dem energetischen Sanierungsstand und dem geplanten Fahrplan zur nächsten Modernisierungspflicht. Ein niedriger Angebotspreis kann sich durch anstehende Pflichtsanierungen schnell relativieren.
Checkliste für Käufer und Investoren in Frankfurt
Vor jedem Angebot lohnt sich ein strukturierter Blick auf vier Punkte: den Energieausweis, den amtlichen Bodenrichtwert für die Lage, den tatsächlichen Bauzustand und das realistische Mietpotenzial. Wer eines dieser Elemente überspringt, verhandelt auf unsicherer Grundlage.
Bei der Finanzierung empfiehlt sich ein Puffer von mindestens 10 bis 15 % über dem Kaufpreis, um Nebenkosten und unvorhergesehene Sanierungsarbeiten abzudecken. In Verhandlungen zahlt sich Geduld aus: Der selektive Markt bedeutet, dass überteuerte Angebote länger auf dem Markt bleiben und Verkäufer bei fundierter Argumentation eher nachgeben.
Eigennutzer und Investoren sollten unterschiedliche Kennzahlen in den Vordergrund stellen:
- Eigennutzer prüfen vor allem Lage, Infrastruktur und langfristige Lebensqualität im Stadtteil.
- Investoren rechnen mit dem Mietfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete) und der Bruttorendite.
- Bei Objekten über dem Stadtdurchschnitt lohnt sich fast immer eine professionelle Marktwertermittlung vor dem Kauf.
- Wer die Immobilienpreise Wiesbaden oder Immobilienpreise Mainz zum Vergleich heranzieht, sieht schnell, dass Frankfurt strukturell teurer bleibt, die Renditen dafür planbarer sind.
Profi-Tipp: Lassen Sie sich bei Objekten, die zur Vermietung gedacht sind, vorab eine realistische Mietpreiseinschätzung erstellen. Die Differenz zwischen Wunschmiete und erzielbarer Miete entscheidet am Ende über die tatsächliche Rendite.
Wer den Kauf mit einer klaren Verwaltungsstrategie verbindet, profitiert langfristig stärker. Ein strukturierter Blick auf die Immobilien-Investitionsstrategie hilft dabei, Kaufentscheidung und spätere Bewirtschaftung von Anfang an zusammenzudenken.
Regionale Expertise: Was Hillwig Immobilien einbringt
Ein professionelles Immobilienunternehmen begleitet den Rhein-Main-Immobilienmarkt seit mehr als 45 Jahren, mit Schwerpunkt auf WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Maklerleistungen in Frankfurt, Mainz, Wiesbaden und den umliegenden Gemeinden. Diese Kontinuität liefert einen Erfahrungsschatz, den einzelne Marktberichte naturgemäß nicht abbilden können.
Unser Blick auf die Immobilienpreise Frankfurt stützt sich auf drei Säulen:
- Laufende Objektbetreuung in unterschiedlichen Stadtteilen, von Premiumlagen bis Randgebieten.
- Direkter Kontakt zu Eigentümern, Beiräten und WEGs, der reale Sanierungsbedarfe und Verhandlungsspielräume sichtbar macht.
- Digitale Prozesse mit Kundenportal, die Marktdaten und Objektdokumentation nachvollziehbar zusammenführen.
Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei konkreten Kauf- oder Verkaufsentscheidungen empfiehlt sich zusätzlich der Rat einer Fachperson.
Regionale Praxis-Perspektive: Was 2026 wirklich zählt
Amtliche Berichte und Portalzahlen erzählen zwei unterschiedliche Geschichten, und genau das wird häufig übersehen. Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses bilden die Vergangenheit ab, Portalpreise wie die von Engel & Völkers spiegeln aktuelle Verkäuferwünsche. Beide zusammen ergeben erst ein brauchbares Bild.
Die verbreitete Annahme, ein selektiver Markt bedeute automatisch fallende Preise, greift zu kurz. Richtig ist: Er bedeutet größere Unterschiede zwischen guten und schwachen Objekten. Ein sanierter Altbau in Bornheim und ein unsaniertes Haus mit vergleichbarer Adresse können sich preislich heute weiter voneinander entfernen als noch vor drei Jahren.
Wer aus unserer Erfahrung eine Priorität mitnehmen soll, dann diese: Zuerst den energetischen Zustand klären, danach über den Preis verhandeln. Käufer, die das umdrehen, zahlen regelmäßig für Sanierungen, die sie bei genauerer Prüfung hätten einpreisen können.
— Uli
Unverbindliche Marktanalyse für Ihre Immobilie in Frankfurt
Wer angesichts der beschriebenen Preisunterschiede zwischen Stadtteilen unsicher ist, wie das eigene Objekt einzuordnen ist, muss diese Einschätzung nicht allein treffen. Ein regional tätiges Immobilienunternehmen bietet Eigentümern und Investoren im Rhein-Main-Gebiet eine unverbindliche Marktanalyse, die lokale Vergleichsdaten mit praktischer Verwaltungserfahrung verbindet, statt sich nur auf Portalpreise zu verlassen.
Ob Immobilienbewertung vor einem Verkauf, laufende Mietverwaltung oder die Organisation einer WEG: Regionale Expertise macht in einem derart lageabhängigen Markt wie Frankfurt 2026 den entscheidenden Unterschied. Wer eine erste Einschätzung zum eigenen Objekt möchte, kann hier eine unverbindliche Marktanalyse anfragen und erhält innerhalb kurzer Zeit eine fundierte Rückmeldung zu Wert und Vermarktungschancen.
Quellen
- Immobilienpreise 2026 für Frankfurt am Main — Engel & Völkers
- Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main — Stadt Frankfurt
- Transaktionen auf Frankfurter Wohnimmobilienmarkt — IHK Frankfurt am Main
