Ja, Sie können eine vermietete Wohnung verkaufen. Nach § 566 BGB gilt „Kauf bricht nicht Miete“: Der Käufer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein, der Mieter bleibt wohnen. Drei Punkte verdienen dabei besondere Aufmerksamkeit: Der Mieter hat unter Umständen ein Vorkaufsrecht, die Steuerpflicht hängt von der Haltedauer ab, und ohne vollständige WEG-Unterlagen stockt jeder Verkaufsprozess.
Kurz gesagt:
- Vermietete Wohnungen können trotz Verkauf weiterhin vermietet bleiben, der Käufer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein.
- Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB kann bei Umwandlung in Eigentum entstehen, was den Verkauf verzögern oder erschweren kann.
- Für den Verkauf sind vollständige WEG-Unterlagen, Mietverträge, Mietzahlungsnachweise und steuerliche Dokumente notwendig, um Verzögerungen zu vermeiden.
- Käufer bewerten vermietete Objekte vor allem anhand der Jahresnettomiete, laufender Kosten sowie anstehender Sonderumlagen, oftmals mit Abschlägen im Preis.
- Die steuerliche Behandlung des Verkaufs hängt von der Haltedauer ab, bei Dauer zwischen zehn Jahren und kürzer kann der Gewinn steuerpflichtig sein.
Inhaltsverzeichnis
- Das Wichtigste in Kürze: Wer kauft, was zählt, wann es eng wird
- Rechtliche Grundlagen: Kauf bricht nicht Miete, Vorkaufsrecht und WEG-Vorbehalte
- Wer kauft Ihre vermietete Wohnung, und was bestimmt den Preis?
- Welche Unterlagen Sie für den Verkauf zusammenstellen müssen
- So läuft der Verkauf einer vermieteten Wohnung ab
- Steuerliche Aspekte: Spekulationsfrist und Gewinnermittlung
- Kommunikation mit dem Mieter und Organisation der Besichtigungen
- Typische Fehler und eine kompakte Checkliste vor dem Verkaufsstart
- Praxisperspektive aus der Mietverwaltung
- Unterstützung beim Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung
- FAQ
- Quellen
Das Wichtigste in Kürze: Wer kauft, was zählt, wann es eng wird
Bevor Sie Ihre Wohnung inserieren, lohnt sich ein kurzer Realitätscheck. Drei Käufergruppen kommen überhaupt in Frage, und jede bewertet Ihre Wohnung anders.
- Kapitalanleger rechnen die Mietrendite durch und akzeptieren den bestehenden Mietvertrag als Teil des Geschäfts.
- Der bestehende Mieter kauft manchmal selbst, oft zu einem fairen Preis ohne lange Vermarktungsphase.
- Eigennutzer sind die Ausnahme, denn sie können meist erst nach einer möglichen Eigenbedarfskündigung einziehen und meiden deshalb vermietete Objekte.
Der Verkaufspreis orientiert sich bei vermieteten Wohnungen stärker am Ertragswert als am reinen Vergleichswert, weil der Käufer zunächst keinen freien Zugriff auf die Wohnung hat. Steuerliche und rechtliche Fragen können den Zeitplan verschieben, etwa wenn die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG knapp überschritten werden könnte oder die Teilungserklärung eine Zustimmung der WEG verlangt. Wer diese Punkte vor dem ersten Besichtigungstermin klärt, vermeidet die meisten Verzögerungen im späteren Prozess.
Rechtliche Grundlagen: Kauf bricht nicht Miete, Vorkaufsrecht und WEG-Vorbehalte
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ändert am Mietverhältnis grundsätzlich nichts. § 566 BGB bestimmt, dass der Erwerber mit der Eigentumsumschreibung automatisch Vermieter wird und in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt. Der Mieter muss nicht neu unterschreiben, und auch Kündigungsfristen, Mietzins und sonstige Vereinbarungen gelten unverändert weiter.
In bestimmten Konstellationen entsteht zusätzlich ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB, insbesondere wenn eine Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend an Dritte verkauft wird. Das Vorkaufsrecht muss der Mieter schriftlich gegenüber dem Verkäufer ausüben, und Ausnahmen gelten etwa beim Verkauf an nahe Familienangehörige. Wer eine solche Umwandlung in der Vergangenheit vorgenommen hat, sollte das vor der Vermarktung prüfen lassen.
Eng verknüpft damit ist § 577a BGB: Nach einer nachträglichen Umwandlung in Wohnungseigentum gilt eine Kündigungsbeschränkung wegen Eigenbedarfs von mindestens drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Landesverordnungen diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Das betrifft vor allem Käufer, die selbst einziehen möchten, nicht den Verkauf an sich.
Schließlich lohnt der Blick in die Teilungserklärung und ins Grundbuch: Manche WEG-Gemeinschaften haben in ihrer Satzung einen Veräußerungsvorbehalt nach § 12 WEG verankert. Fehlt die erforderliche Zustimmung der Gemeinschaft oder des Verwalters, bleibt der Verkauf schwebend unwirksam, bis sie vorliegt.
Wer kauft Ihre vermietete Wohnung, und was bestimmt den Preis?
Drei Käufergruppen dominieren den Markt für vermietete Eigentumswohnungen, und jede bringt eine andere Erwartung mit. Kapitalanleger kalkulieren streng nach Ertrag: Sie betrachten die Kaltmiete, das monatliche Hausgeld, die Höhe der Rücklagen und den absehbaren Instandhaltungsbedarf, bevor sie ein Gebot abgeben. Der bestehende Mieter kauft manchmal aus der vertrauten Position heraus, kennt die Wohnung und das Haus bereits und spart sich und dem Verkäufer eine lange Vermarktungsphase. Eigennutzer bleiben die Ausnahme, weil sie wegen der Kündigungsbeschränkungen oft Jahre auf den Eigenbedarf warten müssten.
Für die Preisfindung zählen bei vermieteten Wohnungen vor allem diese Kennzahlen:
- Jahresnettomiete und deren Verhältnis zum Kaufpreis als zentrale Ertragskennzahl.
- Hausgeld und Rücklagenstand, die unmittelbar die laufende Belastung des Käufers zeigen.
- Nicht umlagefähige Kosten, die der Vermieter selbst tragen muss und die den Nettoertrag schmälern.
- Anstehende Sonderumlagen, etwa für Dach- oder Fassadensanierung, die den Kaufpreis drücken können.
In der Praxis verlangen Käufer für vermietete Wohnungen häufig einen Abschlag gegenüber vergleichbaren, bezugsfreien Objekten, weil sie nicht sofort selbst einziehen oder frei vermieten können. Ein stabiler, langjähriger Mietvertrag mit pünktlichen Zahlungen wirkt dabei wertsteigernd, während unklare Mietverhältnisse oder häufige Mieterwechsel eher abschreckend wirken. Wer die Marktwertermittlung sauber aufsetzen will, findet in unserem Leitfaden zum Verkauf einer Eigentumswohnung weitere Ansatzpunkte zur Preisargumentation.
Welche Unterlagen Sie für den Verkauf zusammenstellen müssen
Käufer und Notar erwarten eine vollständige Dokumentenlage, bevor sie ernsthaft verhandeln. Fehlende Unterlagen sind einer der häufigsten Gründe, warum sich Verkäufe über Wochen hinziehen.
- WEG-Unterlagen: Teilungserklärung, aktueller Grundbuchauszug, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und der aktuelle Stand der Rücklagen.
- Mietunterlagen: der vollständige Mietvertrag mit allen Nachträgen, Nachweis der hinterlegten Kaution, eine Übersicht der Mietzahlungen sowie Übergabeprotokolle und Hinweise auf offene Forderungen.
- Finanzkennzahlen für das Exposé: Jahresnettomiete, laufendes Hausgeld, durchschnittliche Instandhaltungskosten der letzten Jahre und bereits beschlossene oder absehbare Sonderumlagen.
- Abstimmung mit der WEG-Verwaltung: Belege und Bestätigungen anfordern, insbesondere wenn die Satzung eine Zustimmung zur Veräußerung vorsieht.
- Vorab-Steuercheck: Anschaffungsdatum, Anschaffungskosten und bisherige Abschreibungen zusammenstellen, um die Veräußerungsgewinnberechnung vorzubereiten.
Wer diese Punkte frühzeitig ordnet, verkürzt die Phase zwischen Angebot und Notartermin erheblich. Unsere Anleitung zur WEG-Verwaltung zeigt, welche Beschlüsse und Belege Verwaltungen typischerweise bereitstellen können.
So läuft der Verkauf einer vermieteten Wohnung ab
Der Prozess folgt bei vermieteten Wohnungen im Kern denselben Schritten wie bei jedem Immobilienverkauf, nur mit zusätzlicher Mieterkoordination.
- Rechts- und Steuerprüfung: Teilungserklärung und Grundbuch auf Veräußerungsvorbehalte prüfen, Spekulationsfrist und Mietvertragslage klären.
- Marktwertermittlung und Exposé: den Ertragswert auf Basis von Miete, Hausgeld und Rücklagen berechnen und die Vermarktung starten.
- Besichtigungen koordinieren: Termine mit dem Mieter abstimmen und Interessenten sorgfältig prüfen, bevor ein Kaufangebot verhandelt wird.
- Kaufvertrag und Notartermin: den Übergang von Mietverhältnis, Kaution sowie Lasten und Nutzen im Vertrag eindeutig regeln.
- Nach der Beurkundung: Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen, Unterlagen an den Käufer übergeben und den Mieter formal über den Eigentümerwechsel informieren.
Ausführlicher beschreiben wir diesen Ablauf in unserer Anleitung zum Immobilienverkauf in Deutschland, die auch auf Terminplanung und Vertragsdetails eingeht.
Steuerliche Aspekte: Spekulationsfrist und Gewinnermittlung
Bei privat gehaltenen, vermieteten Wohnungen entscheidet vor allem die Haltedauer über die Steuerpflicht. Nach § 23 EStG gilt eine Frist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Verkauf: Liegt der Verkauf innerhalb dieser Frist, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig werden. Eine Ausnahme besteht bei durchgehender Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren, doch diese Ausnahme greift bei dauerhaft vermieteten Wohnungen in der Regel nicht.
Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ergibt sich grob aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten, nachweisbarer Verkaufskosten und unter Berücksichtigung bereits vorgenommener Abschreibungen, die den Gewinn erhöhen können. Zu den typischen Fehlerquellen zählt eine unzureichende Dokumentation von Renovierungen und Modernisierungen: Nur nachweisbare Kosten lassen sich bei der Gewinnermittlung tatsächlich geltend machen. Ebenso häufig ist eine fehlerhafte Zuordnung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten, die sich steuerlich unterschiedlich auswirken, sowie das Übersehen von Meldepflichten gegenüber dem Finanzamt.
Da die Berechnung je nach Anschaffungszeitpunkt, bisherigen Abschreibungen und individueller Steuersituation stark variieren kann, ersetzt dieser Überblick keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Wir empfehlen, das Verkaufstiming und die Gewinnermittlung vor der Vermarktung mit einem Steuerberater zu besprechen, damit die Spekulationsfrist und mögliche Gestaltungsspielräume rechtzeitig berücksichtigt werden.
Kommunikation mit dem Mieter und Organisation der Besichtigungen
Ein vermietetes Objekt zu verkaufen gelingt leichter, wenn der Mieter von Anfang an eingebunden wird statt überrascht zu werden. Der Mieter hat Anspruch auf eine angemessene Vorankündigung von Besichtigungsterminen und darauf, dass seine Privatsphäre respektiert wird, auch wenn das Gesetz keine feste Frist in Stunden oder Tagen vorschreibt.
- Informieren Sie den Mieter frühzeitig über den geplanten Verkauf und den möglichen Eigentümerwechsel.
- Stimmen Sie Besichtigungstermine aktiv mit dem Mieter ab, statt sie einseitig festzulegen.
- Dokumentieren Sie jede Besichtigung mit Datum, Teilnehmern und kurzem Protokoll, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.
- Benennen Sie eine feste Ansprechperson für alle Rückfragen des Mieters während der Vermarktungsphase.
Profi-Tipp: Eine transparente, frühzeitige Kommunikation mit dem Mieter senkt das Risiko von Konflikten und erhöht die Bereitschaft, bei Besichtigungen zu kooperieren.
Diese Hinweise ersetzen keine individuelle Rechtsberatung, insbesondere wenn der Mieter Einwände gegen einzelne Termine erhebt.
Typische Fehler und eine kompakte Checkliste vor dem Verkaufsstart
Die meisten Verzögerungen entstehen nicht durch den Markt, sondern durch vermeidbare Lücken in der Vorbereitung: unvollständige WEG-Unterlagen, lückenhafte Mietdokumentation oder ungeklärte steuerliche Fragen.
- Prüfen Sie, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB in Ihrem Fall überhaupt greift.
- Klären Sie, ob die Teilungserklärung eine Zustimmung der WEG zur Veräußerung verlangt.
- Regeln Sie im Kaufvertrag eindeutig, wie die Mietkaution an den Käufer übergeht.
- Stellen Sie Mietvertrag, Kautionsnachweis und Zahlungshistorie vollständig zusammen, bevor Sie inserieren.
- Klären Sie die Spekulationsfrist und die Gewinnermittlung vorab mit einem Steuerberater.
Praxisperspektive aus der Mietverwaltung
Wir begleiten Eigentümer bei WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und Maklertätigkeit, und ein Muster wiederholt sich auffällig oft: Verkäufe stocken fast nie am Mieter selbst, sondern an fehlenden Beschlüssen, veralteten Wirtschaftsplänen oder einer unklaren Rücklagenlage. Wo wir als Verwaltung bereits eingebunden sind, liegen Jahresabrechnung, Beschlusssammlung und Grundbuchdaten griffbereit vor, was den Weg zum Notartermin spürbar verkürzt. Für Eigentümer, die ihre Wohnung selbst verwalten, lohnt sich deshalb der frühe Kontakt zur zuständigen Verwaltung, lange bevor das erste Exposé erstellt wird.
— Uli
Unterstützung beim Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung
Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen möchten, übernehmen wir die Marktwertermittlung auf Ertragsbasis, erstellen ein belastbares Exposé und koordinieren Besichtigungen direkt mit Ihrem Mieter. Unsere Maklerleistungen umfassen auch die Verhandlungsführung und die Begleitung bis zum Notartermin.
Wir kennen die üblichen WEG-Strukturen vor Ort und können Rückfragen zu Teilungserklärungen oder Beschlüssen oft direkt klären, statt erst lange recherchieren zu müssen. Wenn in Ihrem Fall auch die laufende WEG- oder Mietverwaltung ungeklärt ist, prüfen wir das gern im selben Gespräch mit.
Für ein unverbindliches Gespräch zu Ihrer vermieteten Wohnung erreichen Sie uns über unser unverbindliches Angebot.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und ersetzt nicht die Beratung durch einen qualifizierten Finanzberater. Wenden Sie sich an eine qualifizierte Finanzfachperson zu Ihrer persönlichen Lage, bevor Sie auf Grundlage dieses Inhalts handeln.
FAQ
Was passiert, wenn eine vermietete Wohnung verkauft wird?
Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen, weil der Käufer nach § 566 BGB automatisch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters eintritt. Der Mieter muss weder ausziehen noch neu unterschreiben, und Kündigungsfristen gelten unverändert weiter.
Kann ich meine vermietete Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen?
Das hängt von der Haltedauer ab: Liegt der Verkauf außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG, bleibt ein Gewinn in der Regel steuerfrei. Innerhalb der Frist kann der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig werden, weshalb eine Prüfung mit einem Steuerberater vor dem Verkauf sinnvoll ist.
Ist es besser, eine vermietete Wohnung zu verkaufen?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten, denn vermietete Wohnungen erzielen am Markt häufig einen niedrigeren Preis als vergleichbare, bezugsfreie Objekte, weil der Käufer nicht sofort frei verfügen kann. Für Kapitalanleger ist eine vermietete Wohnung mit stabilem Mietvertrag trotzdem oft attraktiv, weil der Ertrag sofort beginnt.
Muss ich ausziehen, wenn mein Vermieter die Wohnung verkauft?
Nein, der Verkauf allein beendet das Mietverhältnis nicht, da der neue Eigentümer gemäß § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Nur bei einer nachträglichen Umwandlung in Wohnungseigentum gilt eine zusätzliche Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB von mindestens drei Jahren.
